家賃代行仲介業者について

2021/06/07  朴日洙 (福島県いわき市)

家賃代行仲介業者について、お伺いしたいです。

家賃代行牛開業者の方は、立て替え払いをする際に、オーナー側の言い分を、何も借主に確認することなく、承諾し建て替えてしまうものなのでしょうか?

あくまでオーナー側の業者で、借り主に対しては、ただ請求だけを行ってくものなのでしょうか?

というのは、
先日、退去した物件から高額な原状回復費の請求が、仲介業者を介して連絡がありました。

理由は、私が現用回復費を支払っていないという名目でした。
私自身この話を聞いたのは退去してから初めて聞いたことで、かなり呆気に取られてしまいました。

退去の際に、立ち会いもなく、原状回復費ついて、オーナーからは事前説明も全くありませんでした。

そんな状況なのに、未納だと言われ、全く納得いきません。
それも仲介業者は、もう立て替えてしまったので、しょうが無いと言われました。

仲介業者は、そんなヤクザ的な業者なのでしょうか?
何をもって、未納と判断したのか不明です。

ちょっと愚痴っぽくなってしまいましたが、この仲介業者について、詳しい方がいらっしゃれば、アドバイスお願いいたします。

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小笠原 佳人

小笠原 佳人

不動産キャリア:
10年
地域:
東京都
取扱い種別:
賃貸
会社名:
ツルハホーム株式会社

ご回答させて頂きます。

前提として、借りている物件の管理会社やオーナー(大家さん)によって考え方や対応が異なりますので、参考までに留めて頂きますようお願い致します。


まず、退去立会は必要です。
これは「法的に」ではなく「トラブルを回避するためには必須」です。
立ち会いをしないのは絶対にトラブルになります。
(大手ハウスメーカー管理の物件は契約書に退去立会不要の記載がある場合があります。)

<通常の退去の流れ>
・解約通知書をもとに立会日を決める
・契約者+管理会社+掃除業者(+大家さん)で立ち会う
 立ち会いのその場で見積書の作成
 契約者負担分が●●円とその場で決める
 (メーカー問い合わせが必要だったりすると確定できない場合もある)
・後日敷金精算書が新住所に届く
 敷金をオーバーした場合は契約者が支払って精算完了
 敷金以内で収まった場合は大家から返金されて精算完了

<立ち会いをしない場合>
・解約通知書をもとに鍵の返却方法を指定される
 事前に損傷損耗があれば自己申告
・室内の状況で疑問点があれば契約者へ確認する
・退去後、精算書が新住所に届く
 敷金をオーバーした場合は契約者が支払って精算完了
 敷金以内で収まった場合は大家から返金されて精算完了

管理会社側が退去立会をしないのは、
入居者の手間や業者の手間を省くためがほとんどです。
しかし、一方的に請求されてしまうリスクがあるので、推奨しません。

下記はこれからの方針と対策です。

■原状回復費が的確かどうか確認する

明細を貰っていないのであれば、取り寄せましょう。
不動産会社に出向いても良いです。
「何にいくらかかっているのか」
「入居者負担の根拠は?」
それをまず確認が良いです。

契約書の確認もオススメ致します。
契約書裏面などに記載してある約款や特約事項をご確認ください。
原則として特約事項が優先されます。

■入居当時と比較する

入居当時、「現状確認表」や「入居直後の写真」は撮ってありますか?
当初からある傷や汚れ、不具合に関しては負担を免れます。
残念ながら「現況確認表を書いていない」「写真が無い」場合は請求を免れるのは難しいと思って下さい。

■代位弁済をした保証会社へ問い合わせる

通常であれば、代位弁済をするのに入居者の承諾は必要ありませんが、
根拠のない請求に対して代位弁済をした、という事実があれば無効にできるかもしれません。

■それでも費用負担に納得できない場合

お部屋を出たばかりであれば再度立ち会うのも手段のひとつです。
既に掃除が入ってしまっている場合もありますが、提案してみましょう。
質問者様の内容を見る限りは横暴かもしれませんが、実際は質問者様の「故意過失による原状回復義務」で正規の費用の可能性もありますので、よく話し合いをする必要がありそうです。
・タバコのヤニ汚れは全額入居者負担の可能性が高い
・入居期間が短くて壁紙の損耗などを入居者負担にされた
など、入居者負担である根拠があればいくら請求されても払う義務があります。

ほとんどの場合は、国交省のガイドラインを判断材料にしているところが多いです。
参考にしてみてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
(ガイドラインはあくまで参考で、最終的な判断は貸主と契約書になります。)


以上になります。
最後になりましたが、ここまでお読み頂きありがとうございました。

回答日:2021/06/08

このアドバイザーが働く不動産会社のホームページを見る

2

お忙しいところ、丁寧なご返信ありがとうございます。

それでいて、大変恐縮ですが、もう少しだけ質問させて頂いてよろしいでしょうか?

まず、
「過失による原状回復義務」について。
これは一箇所心当たりがあります。
入居してまもなく、天井から雨漏りし始め、
漏れてる場所を確認しようと天井を触った所、天井の板が割れてしまい、
より雨漏りがひどくなったというのがあります。
おそらく、これを元に原状回復の請求が来てると思います。

それで質問です。
私が天井を触らなければ、良いだけの話かと思いますが、
私が触る前から、雨漏りしていたという事実があり、
それでも、私の大きな過失になるのでしょうか?
雨漏り場合、オーナー方に責任があるとよく言われますが、いかがでしょうか?。

次に、立ち会いに関して。

立ち会いの有無を確認したところ先方からは行っていませんと言われました。
それでも、私か立ち会いをしてもらうように、お願いするべきだったのでしょうか?
契約書には、退去時の立ち会いに関しては、特に明記されていませんでした。

立ち会い自体は、法的な縛りはないようですが、
それを追求してお願いしなかったのは、消費者側にも非があるのでしょうか?

2021/06/08 13:35:42  コメント:朴日洙

ご返信ありがとうございます。
上記質問をもとにご回答させて頂きます。


<天井の板が割れてしまい...>
雨漏りは建物の経年劣化のため、貸主負担になりますが、
「天井を触って壊してしまった」これは入居者の故意過失にあたります。

その損傷が起きた事は管理会社または大家さんへその場で報告してますでしょうか?
これはいくら雨漏りが貸主負担とはいえ、契約者側には「報告の義務」がございますので「雨漏りを放置したことによる損耗やカビ」となると、契約者負担とされてしまう場合がほとんどです。

退去になるまで管理会社や大家さんにて修理はされなかったのでしょうか。
もし質問者様が入居当時から「雨漏りや天井の件の報告をしても管理会社や大家さんが動かなかった」であれば、退去後の請求はあまりにも理不尽かと個人的には思います。


<私か立ち会いをしてもらうように、お願いするべきだったのでしょうか?>

こちらに関しては管理会社に非があるとは言い切れない部分です。
立ち会いをお願いする、というよりも、
天井の件があるのでしたら、解約のやり取りをする際に質問者様から管理会社へ「雨漏りや天井の件があるのだけど、費用がかかるかどうか」の確認をしても良かったのではないか、と思いました。
文面から察するに管理会社は「天井の板の件」は知らずに退去手続きを進めていた可能性もあります。
前述にもありますが、管理会社が雨漏りと天井の件を知っていて今回のような対応をしているのでしたら、かなり理不尽です。

管理会社として立ち会いをしないのであれば、費用の請求方法や今後の流れを説明するべきかと思いますし、室内に異常が無いか、修理必要な部分が無いか事前に確認する必要があったと思います。

結論、質問者様に非はありませんが、天井の件に関しては請求されても不思議ではないと思います。


ここまでは憶測でしかないため、まずは精算書の内訳がわかるものを入手し、項目に不審点があれば管理会社へ確認を行うのが良いと思います。

加入していた家財保険によっては入居者の不注意で壊したものは費用が出ます。
入居中に加入していた家財保険(火災保険)へ連絡をして費用がでるかどうか確認するのも手だと思います。


以上になります。
最後になりましたが、ここまでお読み頂きありがとうございました。

2021/06/08 16:19:12

度々のご返信ありがとうございます。

大変丁寧なご返答、感謝いたします。

天井の板を割ってしまった件については、メールで連絡をしています。

雨漏りした始めた際に、管理会社にメールを送ったところ、管理会社から返信はありませんでしたが、2.3日して業者から連絡はありました。
業者の方からは梅雨時は修繕できないと言われて待ちましたが、結局治るまで4ヶ月ほどかかりました。その間管理会社の方からは、連絡はありません。
私と業者でやり取りをしました。

それも一時的なもので、退去するちょっと前には再度同じ場所から雨漏り始めていました。
かなり老朽化している建物だったため、業者の方も修繕は難しいと言っていました。その後修繕は不明です。

退去の立会いに関しては、雨漏りの件の確認をしなった私の失態だと思いました。
確認するべきところは、確認すべきだったと思います。

火災保険に関して、連絡確認してみたいと思います。

色々と有難うございました。

2021/06/08 16:39:17  コメント:朴日洙

ご返信ありがとうございます。

相手側の対応がちょっと酷いですね。
どんな理由があったとは言え、連絡を無視するなどは非常識かと思います。
相手は本当に不動産会社でしょうか・・・単純に疑問です。

仮に質問者様が間違ったことを主張されているのでしたら、
その主張を覆す根拠を示して納得するまで話し合うべきかと思います。
「無視する、逃げる」はプロではない、と感じました。

代位弁済の強行に関しては、
保証会社との契約になってしまいますので、詳しくは保証契約書を確認頂きたいのですが、直接保証会社へ連絡を取って「今回こういった経緯で払う義務はないと思ってる、それでも払わなければならないのか」と相談を持ち掛けてみるのも良いと思います。

または不動産協会の相談窓口にて「こういった対応をされて困っている」という相談も良いと思います。
うまくいけば相手方に直訴してくれる可能性もあります。
(福島県 不動産協会 相談 などで検索して該当する電話番号に片っ端から掛けてみるのが一番手っ取り早いです)

以上になります。
最後になりましたが、ここまでお読み頂きありがとうございました。

2021/06/08 17:10:43

小笠原様、本当にご丁寧な返信と説明、ありがとうとざいます。

保証委託会社のと方とは和解し、原状回復費に関する明細をいただきました。

その内容が酷く、私は今、この管理会社へ訴訟を視野に入れています。

原状回復費の内容は、下記のようでした。
クリーニング代
畳張替え
コンセントの修理代
鏡の修理代

コンセントと鏡については
2月にあった東北の震度6の地震での被害です。

リーニング代と畳張替えに関して、詐欺に近いです。
クリーニング代に関しては、3月頭に保証委託会社を通さず、
直接この管理会社の口座に1ヶ月分家賃相当額を払っています。
このことは保証委託会社も知りませんでした。

畳張替えについては、これは管理会社の言い分がひどいです。

窓を開けて退去したため、そこから鳩が入り、その糞が酷く交換した
と言う言い分です。

退去の際に、しっかり窓は閉めています。

写真を撮ってないため、立証は難しいですが、
本当信じられません。

小笠原様には、愚痴っぽくなってしまったことをお詫びします。

最後まで読んでいただき、本当にありがとうございました。

2021/06/13 17:38:05  コメント:朴日洙

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