契約、重説前の入居後の契約内容変更

2021/05/29  なぎさ (東京都杉並区)

借り上げ社宅の賃貸契約についてです。
流れとしておかしいのですが、
内見→審査→契約書ドラフト確認→初期費用入金→鍵受け渡し&入居→重要事項説明→契約締結
という予定だと仲介会社に言われていました。
現在契約に判は押していませんが鍵をもらい引越ししながら入居しています。
この時点で、私の会社の弁護士さんより契約書の内容に訂正が必要な点があったと連絡があり、契約書の内容の変更を求めていますが、仲介会社からはこれ以上重要事項説明を遅らせるのは困ると言われており、このままでは社内承認が降りず契約できないかもしれません。
その場合でも、いちどドラフトでokをもらっているので現在契約完了した状態だそうで、いまから住めないとなると通常の退去扱いとなり、再度申し込んで初期費用がかかると言われています。
可能性として、こちらとしては契約できない、仲介会社としてはもう契約は完了している、という状態になりそうです。

1番の希望としては契約書の修正事項に応じてもらうこと、第二の希望としては初期費用の返金と申し込みキャンセルなのですが、どちらかでも通りますでしょうか?

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小笠原 佳人

小笠原 佳人

不動産キャリア:
10年
地域:
東京都
取扱い種別:
賃貸
会社名:
ツルハホーム株式会社

ご回答させて頂きます。

非常に難しい問題かと思います。
法人契約は習慣や特性があり、信用をもとに成り立っているので、
もしこの案件にて「契約書の修正事項に応じてもらう」「初期費用の返金と申し込みキャンセル」がまかり通るのでしたら、今後その法人さん(社宅代行があればそちらも)との契約は慎重にならざるを得ないと思います。

一般的には法人または社宅代行からの要望で、
契約書ドラフト確認・稟議・承認
 → 初期費用入金で事実上の締結
 → 鍵受け渡し&入居(契約書類への捺印は後回し※1)
としている事がほとんどで、それを自ら覆していることになってしまいます。
 ※1 法人から書類が戻ってくるのは2週間~1ヶ月ほどかかることがほとんどです。

業法を持ち出せば、恐らくは白紙撤回できる可能性もありますが「入居している」のが難しいところです。
大家さんが一番被害を受けると思いますので、貸主側(管理会社・仲介業者)としての心情は「白紙撤回を避けたい」のだと思います。

契約内容の変更がそこまで難しい部分なのか疑問もありますが、一番良いのは質問者様がそこに住み続けられるように法人側・貸主側が協議してくれる事かと思います。
または折り合いがつかずに白紙撤回・退去となってしまった場合でも、結局は法人側に落ち度があったわけなので、大家さんのためにも「入居していた期間の家賃は法人側が払う」「退去時の清掃費は法人側が払う」などが適切ではないかと個人的には思います。

以上になります。
最後になりましたが、ここまでお読み頂きありがとうございました。

回答日:2021/05/29

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畑 圭介

畑 圭介

不動産キャリア:
10年
地域:
兵庫県
取扱い種別:
賃貸
会社名:
ミニミニFC伊丹店 株式会社アートハウス

これはあくまで私の考えで、最終的には裁判で白黒がつく問題と思われます。
参考程度でお考え下さい。

法人契約で、手続きが特殊な為ややこしくなっていますが、「契約の成立」という観点から考えると、すでに契約は成立していると考えられ、成立していると考えると後の手続きが決まってくると思います。

契約が成立しているとする根拠ですが、

1.署名・捺印はまだとはいえ、契約書の内容を一度承認している
(ドラフトOKを出した時点で双方の合意が成立しており、弁護士が後から変更の依頼をかけたのは法人側の落ち度といえます)
2.決済金の支払いが終わっている
3.鍵を受け取り、入居している(物件の引き渡しが完了している)

の3点からです。
そもそも民法上契約は双方の合意のみで成立しますので、それに加えて決済金を支払い、引き渡しも受けている状態であれば、弁護士が入っているなら、契約がすでに成立していることくらい、わかりそうなものだと思います。
契約の流れが異常なのは事実で、これが誰の都合なのか、誰に責任があるのかによっても結論が変わると思われます。

契約の成立に問題となるのは2点です。

1.重要事項説明が終わっていない
重要事項説明がまだ終わっていないのは問題ですが、重要事項説明書の説明義務は貸主ではなく、仲介会社が借主に対してであり、貸主とは関係のない話です。
文面からは誰の都合で上記の流れにしたのかはわかりませんが、貸主に対して契約の無効を主張するのは論理が破綻していると考えます。

2.契約書へ署名・捺印していない
また、もう1点の問題点として契約書へ署名・捺印をしていない点がありますが、
これに関しても本来、民法上賃貸借契約では契約書は不要であり、貸主・借主双方の合意のみで契約は成立します。
宅建業法において宅建業者(仲介会社)が37条書面(一般的に契約書のこと)の発行を義務付けられていますが、これを怠って宅建業法の違反により罰則を受けるのは仲介会社です。

契約書に署名・捺印がないことで困るのは仲介会社であり、貸主と借主の契約自体は今回の場合成立していると私は思います。

契約が成立しているとすると、法人側が通常解約をする流れとなると思います。
また、裁判の手間を避けるため、借主側と貸主側で話し合いでお互いが納得できるラインで落ち着くことも考えられます。

もちろん、記載されている内容以外にも事実関係はあるでしょうから、それによって結論が変わることもありえますし、実際に裁判にならないとどう判断されるかはわかりません。

回答日:2021/05/29

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