賃貸マンション 諾成契約が成立しているのか

2020-03-24  おみ (大阪府豊中市)

先日親が賃貸マンションを借りる手続きを行い
その後、事情がかわりキャンセルする意向になったのですが、申し込みキャンセルを申し上げたら
仲介会社と管理会社は申し込みキャンセルではなく今回は契約の解除になるので手付金(敷金や礼金最初に必要な金額)の一部を管理会社が返金できませんと回答が返ってきました。
ここでお伺いしたいのは
契約解除の為手付金一部を諦めなくてはいけないか
どうかが知りたいので教えて頂ければ助かります。
現状の状態は
3月12日に重要説明事項の説明は受けており
署名とサインはしている。
申込金ではなくて最初に必要な金額は支払い済み
契約書は連帯保証人の関係で書類だけ預けられており
そこには貸主、借主の署名捺印はありません。
契約書の中では3月20日に入居と記載しておりますが
鍵は受け取っていません。

返ってこない金額は三月の日払い分と4月の家賃分との事です。
もし諦めなければ諦めようと思っておりますが
手続きによっては全額返金してもらえるようであれば
どのような手続きがあるか教えて頂ければ幸いです。

話し合いについては行いましたが
こちら側が納得しなければ訴えなど起こしてもらっても構わないと言われております。

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金井  崇

金井  崇

不動産キャリア:
13年
地域:
愛知県
取扱い種別:
賃貸
会社名:
なご家おもてなし不動産株式会社

なご家おもてなし不動産の金井と申します。
内容拝見致しました。

ご質問の【諾成契約】については、意思表示のみで成立する契約となりますので
民法上の契約は既に成立はしております。

宅建業法上の契約締結という観点から重要事項説明はしておりますが、
①賃貸借契約書の締結(借主の押印)が終わっていない事
②鍵の受け取りが未完了の為、物件引渡しが終わっていない事
の観点から契約締結は認められないという解釈にあたります。

※解約(キャンセル)の意思表示が約定日の3月20日以前であることが絶対条件です。

3月20日以降にキャンセルの意思表示をされている場合、契約書面の締結、引渡しが完了していない事とは別に質問者様の債務不履行が成立致しますので貸主には債務不履行に基づく損害賠償請求権が発生致します。

重要事項説明の記載内容を確認しておりませんので、一概には申し上げられませんが、
一般的な重説の内容であれば、手付放棄による契約解除のタイミングとしては、契約締結後⇒引渡し(=約定日)の間となります。
この場合の書面締結に貸主の押印は必要ありません。(貸主の押印がないことを理由に貸主側から契約不履行を主張出来ない様にしている為)

上記にも明記したように、宅建業法上の契約締結には至って居りませんので
このケースでは手付解除の必要はなく、全額返金となるのが凡例を基にした見解となります。但し、仲介業者・管理会社・貸主は民法上の契約締結を主張しますので全額返金を求める場合、法的処置を執る必要が御座います。実務レベルとしては、弁護士への相談費用、内容証明郵便発送に伴う手付費用を支払い、訴訟に発展せずお蔵入り・・・といったケースを目にしますので家賃をお支払い頂いた方が経済的かと思われます。

妥協点としては、賃貸における手付解除(=家賃1ヶ月分)が慣習になりますので、
3月日割り、4月分の減額交渉をお勧め致します。

ご武運をお祈り申し上げます。














回答日:2020-03-25

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ご丁寧なコメントありがとうございます。
金井様がおっしゃる事はごもっともだと思います。
親の言い分もございますが
それを立証する方法が思いつかない事や
債務不履行はこちら側にあり
仲介業者の方や管理会社の方にはこちら側が
ご迷惑をお掛けしておりますので
穏便に話を済ましてもらえるように動きたいと思います
ありがとうございました。

2020-03-25 20:44:36  コメント:おみ

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