建売住宅の鍵の引き渡しまでの流れについて

2019-10-27  はせ (神奈川県横浜市南区)

建売住宅を購入予定ですが、売買契約寸前に親戚から私達が打ち合わせしていた不動産は順番が違うと言われ、契約を止められてます。
建売住宅と注文住宅の流れの違いを具体的に知りたいです。
また、建売住宅のオプションは売買契約が終わってから進めるものなのですか?

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株式会社 みんなの不動産本舗

株式会社 みんなの不動産本舗

不動産キャリア:
地域:
福岡県
取扱い種別:
売買
会社名:
株式会社 みんなの不動産本舗 本店

建売と注文住宅との流れは基本は同じです。手付金の支払いを契約をし、銀行融資の審査を受け、合格したら決済(代金の全額の支払いと引き渡しを受ける)の流れになります。基本不動産取引はこの流れで行いますが、その不動産会社の方針、やり方は微妙に違います。購入の申し込みをして金融機関の仮審査をほぼ同時にする場合に物件を抑えてくれる会社もあれば、反対に仮審査が可決してなけば抑えてくれないなどございます。他でそうしてもらったが、業者には同じことが適応できない事は多々あります。
余談が長くなり申し訳ございません。この話は当方の会社のやり方でありこれも絶対ではございません。
建売と注文で大きく違ってくる内容がございます。それは注文は1から建築会社との打ち合わせを要する事になります。建売と違って外装の色、素材、内装の設備、間取り、仕様などを建築会社と打ち合わせを多く、長くする必要がございます。またその内容に応じた建築費を算出する必要がありますので打ち合わせ数も多くなります。建売はオプションをどうするかの打ち合わせ程度ですので家を建てたことのある方には物足りないかもしれません。土地より取得し、家を建築する場合も土地の売買契約をしてそれから建築会社との上記の打ち合わせをし、積算するので通常の契約より決済までの間がながくなります。これもこちらのやり方ですが、建売は契約して遅くても1ヶ月以内には決済、土地を取得して注文住宅を建てる場合は2~3ヶ月の猶予を建築会社は求めて来ます。また先に土地を取得して建築着工となりますので、金融機関より住宅ローン等の融資(注文も場合は家屋完成後)ではなく金融機関、もしくは建築会社によるつなぎ資金の借り入れをし決済をする必要があり、家屋が立つ前にそのつなぎ融資の返済が始まります)注文住宅は打ち合わせの長さと回数が多く、地鎮祭などもあり家が建つまでの過程が長いのです。建売は設備品の交換、プランの変更なく、外壁の色も内装の色も選べずに契約となりますので時間がかなり短縮できます。
あとオプションに関しては、私が担当させていただいた場合は事前にオプションの話を致します。でないと資金の予算がでませんで、契約したのちに思わない金額になって望み通りの内容が叶わないからです。本当にご購入された物件で建売の方が良いと思われるなら、その業者にきちんと流れを親戚さんに話してくれと依頼された方が良いです。

回答日:2019-10-28

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細谷 冬樹

細谷 冬樹

不動産キャリア:
20年
地域:
東京都
取扱い種別:
売買
会社名:
株式会社ハウスプランニング

一番大きな違いは、お金の払い方だと思います。
注文住宅は、完成する前に支払う金額が多く、現住居の費用と2重払いになるのが一般的ですので、より安全な資金計画が必要となります。

大まかな説明になりますが、建売と注文の違いは、

・建売→完成後に土地建物代金を支払う。
・注文住宅→土地を先に購入(支払い)

※補足:建築条件付き売地というケースがあり、建築工務店は予め決められているがフリープラン可能というものがあります。これも一種の注文建築といえます。
選べる材料やオプションが制限されている場合が多いので、準注文住宅というところでしょうか。
・建築条件付き売地→土地を先に購入(支払い)

引き渡しまでの流れについて、

建売(完成現場と仮定)

①売買契約の締結(手付金の支払いも行う)
②住宅ローンの本申込み
③住宅ローンの借入契約(金銭消費貸借契約)
④残代金の支払いと所有権移転登記
※②~④の間に、オプションなどの申込をします。
建売の場合は、売買契約をすると、提携のオプション会社などからカタログが郵送されるケースが多いです。

注文住宅
①土地購入
②建物のプランニング等
③住宅ローンの本申込み(又は本審査という)
⑤工事請負契約の締結
※着工→基礎工事→上棟→内装等→完成という進行ですが、
・工事請負契約時
・着工時
・中間時
・完成時
概ね、上記の際に建物代金を分割して支払います。
支払い方は、各工務店の考え方によって異なりますので、依頼する工務店に聞いてください。
3~4回に分けるのが一般的で、3:3:4とか、4:4:2などの割合を提示されるはずです。

最後にキャッシュフローですが、
注文住宅は、先に土地を購入するので、直ぐに住宅ローン返済が始まります。
これが、家賃との2重払いになるので、見えない諸経費ということになります。
また、返済開始を建物完成時まで猶予する制度も金融機関によってはあります。
但し、猶予期間中は金利の利払が発生しますので、やはり経費はかさんでしまいます。
建売は、完成時に支払いを行うだけなので、家賃との2重払いは基本的に発生しません。
結論として、一番大きな違いは、本体も含めた総額の増加、
および諸費用の増加ですので、注文住宅を選択する場合は、ある程度自己資金が多くないと運転資金がショートしますとアドバイスさせていただきます。

あと、順番が違うという部分が良くわからなかったので、説明は出来ていないかもしれません。
その点はお詫び申し上げます。

回答日:2019-11-03

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