転貸借契約の解除

2020-05-17  くぶん (富山県氷見市)

区分マンションを所有しており転貸借契約をしています。

転貸借契約を解除したいと思い、賃借人(管理会社)に連絡したところ転借人(入居者)の退去日翌日以降なら解約できるが入居中の状態では解約できないと言われました。ちなみにその文面は転貸借契約書に記載されていません。

転貸借契約には”6ヶ月前までに書面による通知を持って本契約を解除することができる”と記載があります。そのことを管理会社に問い詰めたところ借地借家法が適用されるため解約できないと言われました。

借地借家法については詳しい知識はないのですが、転貸借契約での借地借家法では入居中は適応されるが退去して空室の状態では適応されない、それが普通のことなのでしょうか?
管理会社にとっては都合の良いルールにしか聞こえない感じがしてならないです。

6か月前に解約できないのであれば転貸借契約書に記載されている内容は全く無意味ですし虚偽の説明な感じもします。
誰かわかる方いましたらご説明お願い致します。

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金井  崇

金井  崇

不動産キャリア:
13年
地域:
愛知県
取扱い種別:
賃貸
会社名:
なご家おもてなし不動産株式会社

なご家おもてなし不動産の金井と申します。
内容拝見致しました。

借地借家法について説明させて頂きます。
A(貸主=質問者様)B(借主=転貸人=管理会社)C(転借人=実入居者)とした場合、AB間の契約解約方法によって実入居者Cの扱いが異なります。
 
①期間満了や解約申し入れによるAB間の賃貸借契約の終了の時
BC間の契約は終了しません。ただし、AがCへその旨を通知し6ヶ月を経過することでBC間の契約が終了します。AがCに通知することが必要です。Aが終了の通知をしていたにもかかわらず、Cが建物の使用を継続している場合には、Aがただちに異議を述べない限り、AとBの賃貸契約が更新されたものとなってしまいます。

②合意によるAB間の賃貸借契約の終了の時
転貸借の契約は終了しません。AとBの合意で解約するわけですが、Cの意思は反映されていません。その為、AはCに対して対抗できません。(転借人Cの保護の観点)

③Bの債務不履行によるAB間の賃貸借契約の終了の時
BがAへ賃料を支払っていない等の債務不履行の場合は、AはBへ催告するだけで足り、Cに支払いの機会を与えることなく、AB間の賃貸借契約に併せてBC間の転貸借契約も終了します。AはCに事前に通知することなく建物の返還請求をすることが出来ます。

C退去後のAB間の賃貸借契約については、AB間の直接契約に該当する為、宅建業法適用外になり、民法が適用されるため、Aからの解約・解除が可能となります。

また一般賃貸借契約にも記載のある【貸主からの契約解除6ヶ月前】については、契約書面内容と実務(過去の判例)が異なります。過去の判例では貸主からの契約解除については解約通知のみでは足りず、【信頼関係の破壊】もしくは【特段の事情】が必要となっております。(転貸借契約②と同様に借主保護の観点)

回答日:2020-05-20

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