まず、夫単独での借り換えが可能かどうかについては、借り換えをする先の金融機関の判断になります。
借り換えをする現在の住宅ローンの残高や夫の収入などをもとに審査をすることになるので、まずは借り換えを予定している金融機関にご相談されることをお勧めします。
また、夫の単独債務で借り換えができたとしても、土地・建物は妻との共有名義なので、妻は連帯保証人になる必要があります。

また、“妻が住宅ローン減税を受けるために・・・”との質問もありますが、そもそも、夫婦の連帯債務を夫単独債務に借り換えをすると、当然、妻名義の住宅ローンの残高がなくなるので、借り換えをした年から妻は住宅ローン減税を受けることはできません。

住宅ローン等を利用して住宅を新築や購入又は増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、その新築や購入又は増改築等のための借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額を、その住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。

ご質問にはありませんが、仮に夫の単独債務で借り換えが完了すると、妻の持分を夫名義の住宅ローンで返済することになるので、金額によっては夫から妻への贈与とみなされる可能性があります。
金融機関で借り換えが可能との回答があっても、必ず税理士か税務署に事前相談をしてから借り換えの実行をするようにしてください。

回答日：2014/12/21

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

Open Room代々木店（縁家不動産株式会社）の松岡と申します。

持分を奥様100％にすることは登記上可能ではありますがが、税金面で大きな問題が出ます。

これは贈与とみなされ、基礎控除（年１１０万円）を越えた部分に関して贈与税が課税されるでしょう。

通常、持分比率は、出資比率に応じたものとします。

例）諸費用含めトータル5000万円の不動産購入　ご主人3000万円　奥様2000万円出資
⇒ご主人持分５分の３　奥様持分５分の２となります。


ご主人のローンで奥様の持分を100％にする方法としては、条件付きですが、下記の方法があります。

★夫婦間贈与の特例
婚姻期間20年以上の夫婦で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例があります。

この特例を使い、総額２１１０万円の物件をご主人出資で購入する方法です。

回答日：2014/12/20

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

タダシさん



ご質問の件ですが3点問題があります。



A：贈与税の課税対象になる可能性が高い。


B：登記と実際の所有権の流れが違っている
　　　　※売買契約の当事者がご主人であれば①売買②贈与で
　　　　　 あるので、原則として売買を原因として奥様名義の登記
　　　　　 はできない。
　　　　※例外として「中間省略登記」と言う方法も有りますが、
　　　　　 これには当初の売買契約の時点でその旨を契約書に盛
　　　　　 り込む必要があります。


C：Bの様な方法を金融機関が認めない可能性が高い





Aについては税理士に確認が必要です。

B・Cについては、不動産会社・司法書士・金融機関
で事前の確認・調整が必要です。




本来の流れとしては、

①ご主人の名前で登記（売買契約上の買主はご主人様）

②その上で、ご主人・奥様間で不動産の贈与契約

③②に対応した登記

となります。


②の時点で、税理士に相談の上、各種控除を利用して節税
する事になります。



但し、ご主人様名義で購入してすぐに贈与で100％奥様名義
にする場合、借入先の金融機関のローンの約款違反となる事
もありますので、事前に確認しておくことをお勧めします。

回答日：2014/12/21

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。