空き家運用は“ハイコスト、ローリターン”というイメージが先行！
運用に踏み出せない「所有者」が期待する月額賃料は平均約16万円※1
「運用者」が実際に得ている月額賃料は平均約22万円で、約6万円も高いことが明らかに！
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第1弾のニュースレターでは空き家「所有者」、第2弾では空き家「運用者」に焦点を当て、その意識・実態に関する調査をベースに、それぞれの実態に迫りました。第3弾となる本ニュースレターでは、空き家「所有者」（以下、「所有者」）※2、空き家「運用者」（以下、「運用者」）※3それぞれの意識・実態の調査結果を比較し、主に空き家運用に係る「お金」について考察した結果をお知らせします。
本調査により、空き家運用に関する「所有者」の“イメージ”と「運用者」の“実態”にギャップがあることが明らかになりました。調査結果サマリーやポイントは以下の通りです。
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【空き家「所有者」と「運用者」の意識・実態に関する調査比較 トピックと主な結果】
【１】空き家に関するイメージの比較
空き家運用は“ハイコスト、ローリターン”というイメージが先行
【２】リフォーム/リノベーション費用に関する比較
「所有者」が想定する空き家のリフォーム/リノベーション費用は、「1,000万円以上」がトップ
一方、「運用者」が実際にかけている費用は100万円～300万円程度が多く、
必要最低限のリフォーム/リノベーションによって空き家運用を行っている実態が明らかに
費用の平均金額を比較すると、「運用者」が実際にかけている費用よりも、「所有者」の想定金額の方が約82万円高い結果に
【３】運用益に関する比較
「所有者」が期待する賃料よりも、「運用者」が実際に得ている賃料の方が高いことが明らかに
月額賃料の平均金額を比較すると、「所有者」が期待する賃料（平均約16万円）よりも
「運用者」が実際に得ている賃料（平均約22万円）が約6万円高い結果に
実際に賃料を得ている「運用者」の空き家運用に対する満足度は、6割以上と高い
【４】賃料と地域貢献に関する意識の比較
「所有者」「運用者」とも、地域貢献より賃料優先の意識が強い
特に「運用者」は実際に空き家運用によって賃料を得ているため、「お金」に対する意識がより高く、
9割以上という結果に
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【１】空き家に関するイメージの比較
【所有者】・【運用者】
あなたは空き家に対してどのようなイメージをお持ちですか。あてはまるものをすべてお知らせください。
※ご自身で所有している不動産に関わらず、一般的なイメージをお知らせください。
（％）
■空き家運用は“ハイコスト、ローリターン”というイメージが先行
「所有者」は、「売却したくてもできない（31.3%）」、「リフォームやリノベーションにお金が掛かる（29.7%）」といった、「お金」に関連するネガティブなイメージが先行していることがわかりました。一方、「住居の賃貸にして家賃収入が得られる（14.0%）」、「店舗の賃貸にしてテナント料が得られる（3.3%）」といった、空き家運用によって収入が得られるというイメージは、実際に空き家を運用している「運用者」（順に28.3％、9.0％）と比べると倍近い開きが生じており、「所有者」にとって、空き家運用は“ハイコスト、ローリターン”というイメージが強いことがうかがえます。
また、空き家を運用することで収入が得られると「運用者」が考えている（「住居の賃貸にして家賃収入が得られる（28.3%）」、「店舗の賃貸にしてテナント料が得られる（9.0%）」）一方で、「所有者」の一部は、「家具や荷物の置き場に困らない（14.3%）」、「将来住宅に困らない（11.3%）」など、自身が所有する空き家に対して積極的な運用を検討していないことが読み取れます。特にその傾向は、年配層（50代～60代）で強く表れています。
【２】リフォーム/リノベーション費用に関する比較
【所有者】
あなたご自身で所有している空き家をリフォームまたはリノベーションするとしたら、いくらくらいかかると思いますか。
【運用者】
あなたご自身で所有/運用している空き家をリフォームまたはリノベーションした際にかかった費用はどの程度ですか。
※「戸建て」「区分マンション」所有者のみを抽出して集計 （％）
■「所有者」が想定する空き家のリフォーム/リノベーション費用は、「1,000万円以上」がトップ
一方、「運用者」が実際にかけている費用は「100万～200万円未満」「200万～300万円未満」が多く、必要最低限のリフォーム/リノベーションによって空き家運用を行っている実態が明らかに
「所有者」が想定する空き家のリフォーム/リノベーション費用は、「1,000万円以上」と回答した人が約2割（18.2%）で最も多く、一方で、「運用者」が実際にかけている費用は、「100万円～200万円未満」と回答した人が16.4%でトップ、次いで「200万円～300万円未満（15.5%）」となりました。「所有者」の回答で最も多かった「1,000万円以上」と回答した「運用者」は、1割程度にとどまりました。
リフォーム/リノベーション費用については、フルリノベーションを想定している「所有者」が多いことがうかがえます。しかし実際は、「所有者」が想定しているよりも、「運用者」は費用をかけずに空き家を運用しており、一部改修（クロス張替え、フローリング、一部設備入れ替えなど）のみを行っている「運用者」が多いようです。
■リフォーム/リノベーション費用の平均金額を比較すると、
「運用者」が実際にかけている費用よりも、「所有者」の想定金額が約82万円高い結果に
「所有者」が想定する空き家のリフォーム/リノベーション費用の平均金額は約426万円（4,263,538円）、「運用者」が実際に空き家のリフォーム/リノベーションにかけている費用の平均金額は約344万円（3,443,695円）となり、実際にかけている費用の方が約82万円（819,843円）低いことが明らかになりました。
上：【所有者】 想定するリフォーム/リノベーション費用（平均金額：4,263,538円）
下：【運用者】 実際にかけたリフォーム/リノベーション費用（平均金額：3,443,695円）
※平均金額はそれぞれの回答選択肢の金額（中間値を「代表値」とする）をもとに加重平均によって算出
※回答選択肢の代表値について、「1,000万円以上」は1,000万円として算出
【３】運用益に関する比較
【所有者】
あなたご自身で所有している空き家を今後運用するとしたら、毎月どの程度の賃料が得られれば
運用をお考えになりますか。
※「戸建て」「区分マンション」所有者のみを抽出して集計
「いくら賃料が得られても運用したくない」を除いて集計
【運用者】 （％）
現在空き家を運用して、毎月どの程度の賃料を得ていますか。
※「戸建て」「区分マンション」所有者のみを抽出して集計 （％）
■「所有者」が期待する賃料よりも、「運用者」が実際に得ている賃料の方が高いことが明らかに
空き家を運用する場合、期待する毎月の賃料について、「所有者」のおよそ3人に1人（33.2％）が「5万円～10万円未満」と回答しました。一方で、「運用者」が実際に得ている毎月の賃料をみると、最も多い回答は「10万円～15万円未満（18.6%）」、「5万円 ～10万円未満（15.9%）」、「20万円～50万円未満（11.5%）」が続きました。「所有者」の最も多くが期待している賃料以上に、「運用者」は高い賃料を得ていることがわかりました。
「所有者」が期待する毎月の賃料 「運用者」が得ている毎月の賃料
1位 5万円～10万円未満（33.2%） 1位 10万円～15万円未満（18.6%）
2位 10万円～15万円未満（19.2%） 2位 5万円～10万円未満（15.9%）
3位 賃料が得られなくても運用したい（12.0%） 3位 20万円～50万円未満（11.5%）
※「賃料は得られていない」を除く順位
■月額賃料の平均金額を比較すると、「所有者」が期待する賃料よりも「運用者」が実際に得ている賃料が
約6万円高い結果に
「所有者」が空き家を運用する場合、期待する毎月の賃料の平均金額は158,743円、「運用者」が実際に得ている賃料の平均金額は218,464円となりました。「所有者」が期待する毎月の賃料以上に、「運用者」が得ている賃料の平均金額は高く、約6万円（59,721円）の差が開きました。
上：【所有者】 空き家を運用する場合、期待する月額賃料（平均金額：158,743円）
下：【運用者】 空き家運用によって得られている月額賃料（平均金額：218,464円）
※平均金額はそれぞれの回答選択肢の金額（中間値を「代表値」とする）をもとに加重平均によって算出
※回答選択肢の代表値について、「100万円以上」は100万円として算出
※「所有者」の回答選択肢「賃料を得られなくても活用したい」および「運用者」の回答選択肢「賃料は得られていない」は除いて算出
■実際に賃料を得ている「運用者」の空き家運用に対する満足度は、6割以上と高い
実際に得ている毎月の賃料で、最も多かった「10万円～15万円未満（18.6%）」と回答した「運用者」の3分の2（66.6%）が、空き家運用の満足度について「満足している」（「満足している」＋「やや満足している」）と回答しました。実際に賃料を得ている「運用者」全体でも、6割以上（63.4％）が「満足している」（「満足している」＋「やや満足している」）と回答し、賃料を得ることが空き家運用の満足度を左右する一つの要素となっていることがわかりました。
【運用者】得ている賃料とその空き家運用の満足度
※「戸建て」「区分マンション」所有者のみを抽出して集計
【４】 賃料と地域貢献に関する意識の比較
【所有者】・【運用者】
あなたが所有している空き家の運用について、賃料と地域貢献のどちらを優先したいと思いますか。
【所有者】
※回答者「どちらでもない」152名を除外して集計
【運用者】
※回答者「どちらでもない」91名を除外して集計
■「所有者」「運用者」とも、地域貢献より賃料優先の意識が強く、特に「運用者」は実際に
空き家運用によって賃料を得ているため、「お金」に対する意識がより高く、9割以上という結果に
「運用者」は、空き家の運用について「賃料を優先」が9割以上（91.9％）となり、「所有者」と比べても、「地域貢献を優先」の割合が少なく、1割にも満たない結果となりました。これは、「運用者」の多くが、空き家運用によって賃料を既に得ているため、「お金」に対してより優先意識が強いと考えられます。
一方「所有者」は、約8割（77.7%）が「賃料を優先」、約2割（22.3%）が「地域貢献を優先」と回答しました。「運用者」と同様に賃料優先の意識が強いものの、地域貢献を意識している「所有者」が一定数いることがわかります。「所有者」が、実際に空き家運用に踏み出すためには、単に「お金」が得られるだけでなく、地域貢献もできるような運用方法が、重要な要素の一つであるといえるでしょう。
また、「所有者」「運用者」とも、地域貢献に対する意識が低い要因の一つには、各自治体によって空き家活用についての取り組みが異なる点も挙げられるかもしれません。とくに、空き家対策にそれほど力を入れていない地域では、地域貢献に向けられる意識が薄い可能性が考えられます。
【５】まとめ ～調査結果の比較からの考察～
空き家「所有者」は、空き家の運用には「お金」がかかるというネガティブなイメージが先行しており、リフォーム/リノベーション費用についても、空き家「運用者」が実際にかけた費用よりも想定額が高く、空き家の運用に対してハードルが高いと感じていることがうかがえます。
また、空き家の運用によって「賃料を得られる」というイメージを持っている「所有者」は少なく、「運用者」が実際に得ている賃料よりも期待している賃料の想定額は低い結果となりました。「所有者」は、空き家運用は実際よりもリスクが高い割に「お金」が得られない＝リターンが少ないと考えており、それが空き家運用に踏み出せない要因の一つになっているのではないでしょうか。
一方で、空き家運用の実態をみてみると、「所有者」の想定額よりも実際には多くの賃料を得ている「運用者」が多く、月額賃料で平均約6万円も高いことがわかりました。また、空き家運用に対する満足度についても、賃料を得ている「運用者」の６割以上が満足していることが判明しました。
空き家運用に関しては、修繕費などの費用を最低限に抑えながら、ある程度の安定した賃料収入が得られる空き家運用法の訴求が、「所有者」の行動を促すために重要であるといえるでしょう。
調査対象の定義
調査対象：
「所有者」… 一都三県に空き家を所有しているが、運用はしていない30代～60代の男女300名
「運用者」… 一都三県に空き家を所有し、住居や店舗として貸し出すなど、何らかのかたちで
その空き家を運用している30代～60代の男女300名
調査方法：インターネットリサーチ （調査地域：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県）
調査時期：2020年1月27日（月）～1月30日（木）
※空き家＝戸建て、区分マンション、1棟マンション・アパート、1棟ビル、セカンドハウス（別荘）、店舗
※本調査における「空き家」とは、戸建て、区分マンション、1棟マンション・アパート、1棟ビル、
セカンドハウス（別荘）、店舗を対象とし、所有者が「空き家」と認識している物件のことを指します。
※n=30未満は参考値
調査対象の内訳：空き家「所有者」
■年代/性別
■年代/空き家所在都県
調査対象の内訳：空き家「運用者」
■年代/性別
■年代/空き家所在都県
＜ご参考＞
■ 株式会社ジェクトワン
「建物ありき」の不動産開発が進む中、『地域や街に必要とされる建物を造る』という理念のもと、プロジェクトを始動。＜街なか再生事業＞、＜中古区分マンションリノベーション事業＞を中核とし取り扱う不動産物件の形態も投資用マンション、アパート、戸建てと多角化。
2016年から空き家オーナーから空き家を借り受け、地域に必要とされる活用法をプランニングし、利用者とマッチングさせ、一定期間転貸するサポートサービスである「アキサポ」を開始。
社名：株式会社ジェクトワン（
https://jectone.jp/）
所在地：東京都渋谷区渋谷1-7-7 住友不動産青山通ビル13F
設立：2009年1月28日
代表取締役：大河 幹男
事業内容：・不動産の売買／賃貸／仲介・中古マンション・戸建ての買取再販事業・不動産開発事業 ・不動産コンサルティング事業 ・空き家再生事業
■ 空き家活用サービス「アキサポ」
首都圏の空き家を「アキサポ」が借り受け、「アキサポ」全額費用負担でリノベーション工事を行い、一定期間転借するサービスです。街の資源である空き家の再生を通じて地域コミュニティの活性化に貢献しています。
【空き家所有者にとっての最大のメリット】
・建物がバリューアップして戻ってくる
リノベーションを行い空き家の価値向上を高めます ※物件により諸条件等が異なります。
・リノベーション費用は「アキサポ」が全額負担
リノベーション設計や施工、工事監理もすべて「アキサポ」にお任せできます
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