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株式会社ユースフル様のブログ記事から転載したものです。
自己破産したら不動産を売却しないといけない？ローンの扱いについても解説｜堺市での不動産売却｜センチュリー21ユースフル
不動産を購入したときはしっかりと資金計画を立てたつもりでも、長い返済期間中に家計が苦しくなって生活できなくなるケースも少なくありません。
借金の返済が不可能になって自己破産を検討する場合、所有している不動産はどうなるのでしょうか。
そこで今回は、自己破産に伴って不動産を売却するタイミングと、自己破産前に売却するメリット、その場合の住宅ローンについて解説します。
自己破産に伴って不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
自己破産に伴って不動産を売却する場合のタイミング
自己破産をすると、所有している不動産も取り上げられてしまうと思われている方も多いのではないでしょうか。
自己破産をおこなう方が不動産を所有している場合、取り上げられるのではなく、売却という形で処分することになります。
その売却のタイミングは、自己破産後と自己破産前のいずれかです。
そこでまずは、自己破産に伴って不動産を売却する2つのタイミングについて解説します。
自己破産後に売却するケース
自己破産後に不動産を売却する場合は、以下の2つのパターンがあります。
破産管財人が売却する
不動産などの財産を所有している状態で自己破産の手続きをおこなうと、管財事件として処理され、その不動産を処分する権利は「破産管財人」に移転します。
破産管財人の役割は、破産者の財産を可能な限り高値で売却し、その売却益を債権者に配当することです。
破産管財人になるための資格は特にありませんが、裁判所が弁護士のなかから選任するのが一般的です。
なお、管財事件になると、裁判所の手続きにかかる「予納金」が必要になります。
破産者自身が売却する
破産者に財産がない場合や、住宅ローンの残債額が時価相当額を大幅に上回っている場合は、同時廃止事件として処理されます。
同時廃止とは、破産手続きの開始と同時に破産手続きを終了させることです。
裁判所による免責許可の決定が下されれば、借金の返済が免除されます。
その場合は、破産者自身が売却をおこなうことになります。
ほとんどの場合、不動産を売却しても残債を完済できないため、債権者の同意を得た上で任意売却をおこなうのが一般的です。
債権者の同意を得られない場合は、競売にかけられます。
自己破産前に売却するケース
自己破産前に不動産を売却することも可能です。
自己破産前であれば自由に売却できるため、通常の不動産売却と同様の流れで進めることができます。
売却で得たお金で借金を返済し、財産がない状態で自己破産をすれば、同時廃止事件として扱われるため、予納金を負担する必要もありません。
ただし、適正でない価格で売却したり、売却後すぐに自己破産をすると財産隠しとみなされ、借金の返済が免除されなくなるため注意が必要です。
自己破産前のタイミングで不動産を売却するメリット
自己破産を検討する場合、財産隠しとみなされる点に注意する必要はありますが、自己破産後より自己破産前に不動産を売却したほうが、得られるメリットが多いです。
そこで次に、自己破産前の売却ではどのようなメリットが得られるのかについて解説します。
自己破産前に不動産を売却するメリットは以下の3つです。
●諸費用を含めて売却価格を設定できる
●高く売却できる可能性がある
●予納金の支払いや管財人との面談が不要
それぞれの内容について、順番に解説します。
メリット1：諸費用を含めて売却価格を設定できる
不動産を売却するためには、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用などの諸費用が発生します。
自己破産前に売却する場合、売却価格は査定価格をもとに売主が決定します。
したがって、それらの費用を含めた価格を設定して売却することが可能です。
また、売却後の破産申し立てにかかる費用や、自己破産後の生活費を残すこともできます。
メリット2：高く売却できる可能性がある
自己破産前は、一般の不動産売却と同様の流れで売却活動をおこない、買主を探します。
したがって、市場相場に近い価格での売却が望めます。
立地条件によっては高値で売れることも珍しくありません。
しかし、自己破産後に不動産を売却する場合、債権者の同意が得られなければ競売にかけられます。
競売になると、市場相場の6割から7割程度で売却されるのが一般的です。
つまり、自己破産前に売却する方が、自己破産後に売却するよりも高値で売れる可能性があります。
メリット3：予納金の支払いや管財人との面談が不要
先述のとおり、不動産を売却せずに自己破産をおこなうと、管財事件とみなされる場合があります。
管財事件になると、予納金を支払わなければなりません。
金額は負債額に応じて異なりますが、個人が自己破産をおこなう際でも、50万円以上かかります。
また、管財事件となり破産管財人が選任されると、破産管財人と面談をおこない、不動産の状況について報告したり資料を渡したりする必要があります。
自己破産前に売却する場合は、予納金の支払いや管財人との面談が不要です。
自己破産前に不動産を売却する際にはローン残高に注意！
自分の意思で、少しでも高値で売りたい場合は、自己破産前に不動産を売却するのがおすすめです。
ただし、住宅ローンの状況によって売却方法が以下のように変わります。
住宅ローンを完済している
住宅ローンを完済している、または自己資金から捻出して売却前に完済できる場合は、問題なく売却できます。
売却したいと思ったタイミングで不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を探します。
買主が見つかったら売買契約を結び、決済完了後に不動産を引き渡すのが一連の流れです。
売却代金で完済できる
住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、残債を完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。
自己資金から捻出できない場合は、売却代金を返済に充てることを前提に不動産を売却することが可能です。
ただし、それは住宅ローンの残債額が売却価格を下回る「アンダーローン」のときです。
アンダーローンであれば、売却代金で完済できるため、通常の不動産売却と同様の流れで買主を探し、不動産を売却します。
売却代金を受け取る決済日に残債を返済し、抵当権抹消登記をおこなえば売却は完了します。
売却しても完済できない
住宅ローンの残債額が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、不動産を売却しても残債を完済できません。
不足分を自己資金から捻出できる場合は問題ありませんが、自己資金がない場合は、通常の不動産売却の流れで進めることはできません。
住宅ローンの状況がオーバーローンの場合は、任意売却という方法で売却することになります。
注意点として、任意売却は金融機関の合意を得る必要があります。
また、任意売却後、債務がなくなるわけではなく、残った債務は返済しなければなりません。
ただし、金融機関との交渉により、無理のない範囲で分割返済が認められるケースがほとんどです。
なお、自己破産前に不動産を売却したことが財産隠しと見なされないように、不動産査定書や不動産鑑定書を取得し、適正価格で売却したことが証明できる準備をしておきましょう。
まとめ
自己破産に伴って不動産を売却するタイミングとして、自己破産後と自己破産前に分けられます。
不動産を所有したまま自己破産をすると、管財事件として扱われ、破産管財人が不動産を売却することになります。
自己破産前に不動産を売却する場合は、高値売却が望めることと、諸費用などを含めて売却できる点がメリットですが、財産隠しとみなされないよう、適正な価格で売却することが大切です。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
