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株式会社ユースフル様のブログ記事から転載したものです。
不動産を売るときの名義確認とは？状態と周辺地域の確認方法を解説｜堺市での不動産売却｜センチュリー21ユースフル
「所有している土地や建物を売却するときは何に気を付けるべき？」と疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
数千万円規模になる可能性のある不動産売買でスムーズな取引をするためには、仲介業者だけではなく売主自身も確認するべきポイントが多くあります。
本記事では、不動産を売るときの名義・土地と建物の状態・周辺地域に関する確認事項を解説します。
不動産を売るときの名義確認について
不動産を売却する際には、必ず土地や建物の所有者が誰であるかを登記簿謄本や登記識別情報通知などの正式書類で確認する必要があります。
不動産の名義（所有権登記）は、該当する土地や建物を所有していることを主張・証明する根拠書類です。
何年も前に遺産相続で取得した土地や建物を売却する場合、名義変更をおこなわずに放置していると、所有者が亡くなった被相続人のままである可能性があります。
不動産を売却できるのは、原則として登記簿謄本や登記識別情報通知に記載されている名義人のみです。
名義人が亡くなっている場合は、売却前に相続登記をおこなう必要があります。
現在は相続登記が義務化されていますが、以前は義務ではありませんでした。
そのため、古い土地や建物を売却しようとした際に名義変更がされておらず、スムーズに販売活動を開始できないケースが見受けられます。
相続に限らず、売買や譲渡でも同様の状況が生じる可能性があります。
媒介契約を締結して売買取引をおこなっている場合、売買契約後の引き渡し時に司法書士立会いのもとで所有権移転登記がおこなわれることが一般的です。
仲介業者は、売主と買主のマッチングや契約手続きだけでなく、引き渡しや登記手続きまでサポートするのが基本です。
売買で取得した土地や建物であれば、前の所有者から名義が変更されていない心配はありません。
譲渡の場合、個人的に取引を行っている場合は所有権の移転が完了していない可能性があるため、登記簿謄本や登記識別情報通知を確認してください。
前の所有者の名前のままであれば、必ず移転登記をおこなってから販売活動を始める必要があります。
注意すべきポイントとして、1つの不動産を複数人で相続したり、夫婦や親子などが共同で購入したりした場合があります。
登記簿謄本や登記識別情報通知に記載されている共有名義の全員が売却に同意しない限り、販売活動や売買契約は締結できません。
仲介業者との媒介契約、購入希望者との売買契約、引き渡し時の所有権登記の変更手続きには、共有者全員の署名と押印が必要です。
1人でも行方不明になっている場合や、売却に反対している場合には、売却ができないため注意するようにしましょう。
不動産を売るときの土地と建物の状態確認について
不動産を売却する際には、土地や建物の状態に不具合がないか確認する必要があります。
建物に関しては雨漏りやシロアリ被害、住宅設備の不具合など、土地に関しては廃棄物の埋没、土壌汚染、地盤沈下などが対象です。
このように物件や土地に対して、通常の性質や性能を欠いている状態を物理的瑕疵（ぶつりてきかし）と呼びます。
売主は、購入希望者に対して「どこにどのような欠陥があるか」を細かく説明する義務があります。
数千万円単位の高価な買い物をする買主を保護するため、宅地建物取引業法でも説明義務が設けられており、隠した状態での売却は認められません。
2020年4月に瑕疵担保責任から契約不適合責任に民法が改正されました。
疵担保責任では隠れた瑕疵に対する責任でしたが、契約不適合責任では目的物の種類、品質、数量に関して契約内容に適合していない場合、売主の責任となりました。
つまり、売主が不具合や欠陥を把握しているかどうかではなく、土地や建物に不具合や欠陥があるかどうかが責任の基準となります。
現在の売買契約では、契約書の内容が判断基準となるため、土地や建物に関する不具合や欠陥が気になる場合は、すべて記載するようにしてください。
不適合責任が発生した場合、追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求の4つの手段で売主に対して責任を問うことができます。
以前の瑕疵担保責任では損害賠償または契約解除の2択でしたが、現在はより多くの選択肢があり、売主の責任が重くなっていることを理解する必要があります。
売主として契約後のトラブルを最小限に抑えるリスク管理の一環として、ホームインスペクションの利用がおすすめです。
ホームインスペクションとは、不動産取引前の住宅診断であり、住宅診断士が外壁、屋根、建物内部、床下まで物件の劣化状況と不具合の有無を非破壊装置を使って調査します。
調査結果に基づいて、修繕が必要とされる箇所や費用に関するアドバイスを提供してくれるため、目視では確認できない部分の物件状態を的確に把握できて安心です。
ホームインスペクションを利用する場合、調査費用は約5万円で売主負担になりますが、契約不適合責任を問われないため、多くの仲介業者が調査を推奨しています。
実際に調査済みの物件では、引き渡し後に不具合や欠陥が発覚する可能性が大幅に下がるため、買主・売主双方が安心できる材料となります。
不動産を売るときの周辺環境の確認について
不動産を売却する際には、周辺環境を正確に把握することが、購入希望者の購買意欲を促進したり、あとから心理的瑕疵物件として契約不適合責任を問われるリスクを軽減したりすることにつながります。
築年数、立地、間取り、面積、建物の状態に加え、周辺地域の充実度を基準に物件探しをする購入希望者は多いです。
周辺環境には、最寄りの公共交通機関までの距離、公共施設（学校、病院、公園）までの距離、商業施設（スーパーマーケット、コンビニ、ドラッグストア）までの距離などが含まれます。
購入希望者に小さな子どもがいる場合は学校、小児科、公園などの情報を、高齢夫婦でシニアライフを送る予定であれば最寄り駅、病院、スーパーマーケットなどの情報を準備すると良いでしょう。
さまざまなシチュエーションに合わせて道路交通状況や利便性などの情報をまとめておき、内見時などに説明できれば、新生活をイメージしやすくなり、購買意欲の向上につながります。
また、契約不適合責任は物理的瑕疵のほかに、周辺地域による心理的瑕疵も対象です。
心理的瑕疵とは、自殺、殺人、孤独死などで死亡した事例がある物件など、物理的な不具合や欠陥がなくても「心理的に住みたくない」と感じる物件を指します。
さらに、騒音、振動、ゴミ屋敷、悪臭、景観を損なうように放置された空き家、暴力団事務所や火葬場など、心理的に負担がかかる建物が周辺にある場合も契約不適合責任の対象となります。
周辺環境の良い部分についてはアピールポイントとして主張すべきですが、悪い部分については契約不適合責任を問われないためにも、必ず申告するようにしてください。
心理的瑕疵があると売却しづらいと言われていますが、物件自体に問題がない場合には、気にしない購入希望者がいればスムーズに取引ができます。
まとめ
不動産を売るときは、名義・土地と建物の状態・周辺環境を確認するようにしてください。
土地や建物を売却できるのは正式な所有者のみであるため、前の所有者の名前で登録されているのであれば、まずは名義変更を済ませます。
土地や建物の状態・周辺環境に問題がある場合は、契約不適合責任を問われる原因になりうるので、必ず買主に瑕疵を伝えたうえで契約に進みましょう。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
