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株式会社ユースフル様のブログ記事から転載したものです。
不動産売却における譲渡所得について！計算方法もご紹介｜堺市での不動産売却｜センチュリー21ユースフル
不動産売却時には、実際に手にした利益に対して税金が課せられる場合があります。
この税金の計算で重要なのが、不動産の譲渡所得と今までにかかった費用です。
そこで今回は、不動産売却をお考えの方に向けて、不動産の譲渡所得とはどのようなものなのか、その計算方法についてもご紹介します。
不動産売却で知りたい譲渡所得の計算方法
初めて不動産を売却する方であれば、そもそも譲渡所得がどのようなものなのかご存じないことがほとんどです。
まずは、譲渡所得とはどのようなものなのかを確認したうえで、具体的な計算方法をチェックしましょう。
不動産の譲渡所得とは
不動産の譲渡所得とは、土地や建物を売却して手にした所得のことです。
この譲渡所得の金額は、不動産の売却金額のことではなく、不動産の購入と売却にかかった経費などを差し引いた金額になります。
譲渡所得を計算する目的
譲渡所得の計算が必要になるのは、不動産を売却した利益に対して譲渡所得税が発生するためです。
勤務先などで所得税や住民税を納付している場合であっても、譲渡所得は別途自分で確定申告をおこない、納付しなければなりません。
譲渡所得にかかる税金は、不動産の所有期間などによっても税率に違いがあることが注意点です。
一定の条件を満たす場合には、不動産を売却した翌年の年度末に確定申告が必要ですので、計算方法についてチェックしておきましょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法は、不動産の売却代金－（取得費+譲渡費用）です。
このなかの不動産の売却代金には、土地と建物を売ったお金だけでなく、売却にともなう固定資産税や都市計画税の清算金も含まれます。
また、計算式のなかの取得費とは、売却した不動産を購入した当初にかかった経費のことです。
取得費には当然不動産そのものの購入金額も含まれますが、建物部分が経年劣化することを考慮して、所有期間に応じた減価償却費を差し引きます。
不動産の購入価格が不明な場合であれば、売却金額の5％を概算取得費として計上することがポイントです。
さらに、購入した後にかかった改良費や設備費も、この取得費に含める必要があります。
そのほかに譲渡費用というものがあり、これは売却にかかった経費のことです。
売却時には売却金が手に入るだけではなく、売却活動などに経費がかかるため、この金額を差し引きます。
不動産売却で譲渡所得を計算するための取得費
不動産売却における譲渡所得の計算方法では、不動産購入の経費である取得費を差し引く必要があります。
実際にどのような費用が取得費として計上できるか、具体的な項目をチェックしましょう。
取得費の内訳
取得費に計上できる費用として代表的なのは、売却する土地を購入するのにかかった仲介手数料・登録免許税・不動産取得税です。
また、不動産登記を司法書士に依頼している場合、司法書士報酬も取得費として計上できます。
さらに、売買契約書に貼付した印紙にかかる印紙税も、譲渡所得から差し引く取得費です。
このほかにも、建物のある土地を購入してから土地を取り壊した場合、取り壊し費用を取得費に含められます。
ただし、土地を購入して1年が経過してから建物を取り壊した場合には、取得費に計上ができません。
もちろん、リフォーム費用、ガスや電気といった設備費、土地の改良や造成にかかったお金も取得費となります。
取得費に含まれないものは？
不動産購入にかかった多くの経費が取得費として計上できるものの、一部の経費については取得費には計上できません。
具体的には、ハウスクリーニング代、火災保険料、引っ越し代金などが取得費には含まれない費用です。
また、生活にかかった町内会費、インターネット加入料、住宅ローン保証料なども取得費には計上できません。
さらに、設備ではなく、家電製品や家具などを購入した金額も、取得費として計上できませんので注意しましょう。
このほかに、売却する不動産がマンションの場合、毎月支払っていた管理費や修繕積立金について、取得費には該当しません。
相続した不動産の場合は？
売却する不動産が、親などから相続したものである場合、親などが支払った経費を取得費として計上します。
ただし、限定承認で得た不動産については、時価で取得費を計算する必要があります。
また、最初に不動産を購入してから年数が経過していて、売買契約書などが残っていない場合、正確な取得費がわからないかもしれません。
このような場合には、売却金額の5％から求められる概算取得費で計算します。
確定申告をおこなうにあたり、概算取得費を使っていたとしても、申告の後で売買契約書が見つかり、正確な金額が判明したならば、更正の手続きが可能です。
不動産売却で譲渡所得を計算するための譲渡費用
譲渡所得を計算するには、購入にかかった取得費とともに、売却にかかった譲渡費用の洗い出しが必要です。
適切な費用の計算ができなければ、必要以上に税金を納めることにもなりかねないため、どのような項目が譲渡費用に該当するかチェックしましょう。
譲渡費用の内訳
譲渡費用とは、不動産売却のために使ったお金のことであり、具体的には、仲介手数料・登記費用・収入印紙が挙げられます。
不動産購入時に支払った取得費としても同様の項目が計上されますが、売却にかかった金額は譲渡費用として計上しましょう。
また、登記費用について売主が支払うものは、売却にともなう建物の滅失登記などに限定されます。
所有権移転登記の費用は、買主が支払うため譲渡費用には含まれず、相続登記や抵当権抹消費用は原則として譲渡費用には含まれません。
さらに、測量費用・建物の解体費用・立ち退き料といったものも、譲渡費用として計上可能です。
このほかにも、売却のための交通費や広告料も、譲渡費用となります。
ただし、交通費については、不動産売却に直接必要かどうかを見極める必要があるため、注意が必要です。
譲渡費用に含まれないものは？
資産の譲渡などで契約書を作成した場合には、弁護士費用を譲渡費用に計上できますが、遺産分割のためにかかった弁護士費用は譲渡費用にはなりません。
また、不動産売却においてコンサルタントに依頼をしている場合、交通費と同様に売却に直接必要でなければ譲渡費用として計上できないことが注意点です。
さらに、売却前に不用品の処理をおこなった場合でも、不動産の価値を左右する要素がないことから、この金額を譲渡費用として計上できないと考えるのが一般的です。
このほかにも、売却にともない引っ越しが必要になったとしても、譲渡対象物の運搬には該当しないため、こちらも譲渡費用にはなりません。
不動産を所有しているあいだに支払った固定資産税と都市計画税についても、維持費用であり譲渡費用にならないことがポイントです。
不動産売却で違約金を支払った場合
不動産の売却活動をおこなっていると、買主に対して違約金を支払い、取り引きをキャンセルする場合があります。
考えられる理由としては、いったんは売買契約を結んだものの、その直後により良い条件で取り引きに応じる相手を見つけたなどが挙げられます。
取り引きをキャンセルするには、手付金の倍程度の金額を違約金として支払いますが、場合によっては高額な出費となるでしょう。
支払った違約金は譲渡費用に計上できますので、節税のためにも漏れなく計算することが大切です。
取得費と譲渡費用の正しい計上とともに、長期譲渡所得の軽減税率の特例など、節税につながるポイントもチェックしましょう。
まとめ
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことであり、売却代金－（取得費+譲渡費用）が計算方法です。
この計算で使用する取得費には、仲介手数料・登録免許税・リフォーム費用が含まれますが、住宅ローン保証料は計上できません。
譲渡費用には測量費・解体費用・広告費も含まれますが、引っ越し費用などは計上できない点に注意しましょう。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
