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- マンション売却の流れを徹底解説！売却初心者でも安心の売却を！
目次
マンション売却には、転勤や家族構成の変化などさまざまな理由があります。
また、マンションの売却は初めての経験だという方がほとんどではないでしょうか。
そして、初めてのマンション売却を決めた方は「どのように売却すれば良いのだろう？」「売却するときに何をすれば良いの？」といった不安があると思います。
そこで、初めての方にもマンション売却の流れを分かりやすく解説していきます。
ぜひ、マンション売却のご参考になさってください。
マンション売却の流れはこれだ！
マンション売却をご検討されている方の多くは、どのように進めたらいいのか分からないと思います。
安心・納得してマンションを売却するためには、全体の流れを掴むことが大切になります。
ここでは、マンションの売却をご検討されている方に知っておくべき売却のポイントを解説します。
マンション売却に向けた基本的な流れとは？
マンション売却に向けた流れは、大きく3つに分けられます。
①売り出し前（売却準備・価格査定・不動産会社を選ぶ・媒介契約を結ぶ・売り出し価格を決める）
②売り出し中（販売活動・売買契約）
③売り出し後（引渡・確定申告）
流れの中には、「自分でやること」・「不動産会社にやってもらうこと」・「買手側との手続き」があります。
しっかり流れを把握して、一つ一つ丁寧に対応していきましょう。
マンション売却の流れ：売り出し前
売り出し前には、まずご自分で売却するマンションの相場を調べてみることです。
そして、その相場をもとにして資金計画を立てます。
資金計画とは、ローン返済額や必要であれば次の物件の頭金など、お金に関する計画のことで、マンションを売却した後にローンの残債を返済できるのかをチェックすることはとくに重要です。
売却を決めたら必要書類の準備で、次の6つが必要になります。
・権利証または登記識別情報通知書
・固定資産税納税通知書
・分譲時のパンフレット
・管理規約
・使用細則
・購入時の売買契約書
この書類のなかには、売却後に使用するものがあるのでしっかり保管しておきましょう。
次に、複数の不動産会社に価格の査定をしてもらいます。
複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、冷静にマンションの価格を知ることができます。
そして、信頼できる不動産会社を選び、その会社と媒介契約を結びます。
媒介契約については後ほどさらに解説します。
媒介契約を結んだ不動産会社のアドバイスのもと、販売価格を決めたらいよいよ「②売り出し中」に入り、販売活動をおこなっていく流れになります。
マンション売却の流れ：売り出し中
販売活動は、マンションの売り出し価格が決まったら、チラシやインターネット広告でスタートします。
内覧に向けてハウスクリーニングをおこない、きれいにしておくと良いイメージをもってもらえますよ。
チラシやインターネット広告をみて興味を持った方が不動産会社に問い合わせ、内覧に進んでいきます。
そして、興味をもった方と金額が合意できたらいよいよ売買契約にすすんでいきます。
売買契約に必要な書類には、実印・印鑑証明書・本人確認資料があります。
売主と買主が顔を合わせて売買契約書に押印し、契約が終了すると引渡までの間に引っ越しとなります。
マンション売却の流れ：売り出し後
売却を決めたマンションとお別れになるのが「引渡し」です。
引渡し時の書類には、おおよそ次の9点が必要になります。
・権利証または登記識別情報通知書
・実印・印鑑証明書（3か月以内）
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・住民票
・本人確認資料（運転免許証等）
・固定資産評価証明書
・鍵（複製も含めすべて）
・抵当権等抹消書類（金融機関が用意します。）
・管理費・修繕積立金の格の確認書等
買主から残金が入金されたことを確認し、売主が鍵と書類を渡すことで引渡になります。
ここまでで売却の流れが終わりと思ってしまいますが、最後に確定申告があります。
マンションを売却して利益が出た場合も、売却をしてもマイナスだった場合でも確定申告をすることで、節税や税金還付につながるのです。
確定申告は、売却の翌年の2月16日～3月15日の1か月間におこないましょう。
マンション売却時の不動産会社との媒介契約の種類
「マンション売却の流れ：売り出し前」のなかで、「信頼できる不動産会社を選び、その会社と媒介契約を結びます」とご説明しました。
ここでは、媒介契約の種類についてご説明します。
一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約のことです。
メリット①：多くの購入希望者の目に触れることで、早期売却の可能性が高くなる
メリット②：売主が自分で買主を見つけて取引を進める「自己発見取引」も可能
デメリット：複数の不動産会社と契約しているということは、ほかの不動産会社が買主を見つけた場合には仲介手数料が入らないことになるので、積極的に売却活動をしない場合が考えられる
一般媒介契約は、早く売却したい方や自分でも積極的に買主を探したいという方に向いています。
専任媒介契約とは
専任媒介契約とは、一般媒介契約と違い1社にのみ仲介を依頼する媒介契約になります。
メリット①：売買契約が結ばれると仲介手数料を得られるので、積極的な売却活動を展開してくれる
メリット②：自己発見取引も可能で、その場合は仲介手数料の支払いはない
デメリット：売却活動に対する意欲や能力の低い不動産会社と専任媒介契約を締結してしまったら、売却に時間がかかり売却価格が低くなってしまう可能性がある。
専任媒介契約は、信頼できる不動産会社1社に任せながらも、自分でも積極的に買主を探したいという方に向いています。
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約は、1社にのみ仲介を依頼することは専任媒介契約と同じですが、大きな違いは自己発見取引をすることはできないという点です。
メリット：不動産会社からすると、もっとも仲介手数料を得る可能性の高い媒介契約なので、積極的に売却活動をおこなう可能性は高い
デメリット：売主が自分で買主を見つけた場合でも、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある
専属専任媒介契約は、本当に信頼できる不動産会社がありそこに全面的にお願いするという気持ちのある方に向いています。
マンション売却時に発生する費用
マンションを売却すると、売却費用のみが手元に残ると思ってしまいがちですが、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用などの諸費用が発生します。
マンション売却前に、あらかじめそれらの費用を把握しておくことも大切です。
マンション売却時に発生する費用の種類と金額
マンション売却時に発生する諸費用は、仲介手数料、登記費用、印紙税、住宅ローンの繰上返済手数料の4つです。
①仲介手数料
仲介手数料は、媒介契約を締結した不動産会社に支払われるもので、宅地建物取引業法で決められていて、「（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税」が上限額となっています。
たとえば、2.700万円で売れた場合には95万7.000円が仲介手数料の上限ということになります。
②司法書士への報酬
住宅ローンが残っている場合には抵当権抹消登記が必要になるので、その際には司法書士に依頼します。
その報酬として、一般的に1～3万円程度を司法書士に支払います。
③繰り上げ返済手数料・管理費や修繕積立金
住宅ローンの残債がある場合には繰上返済手数料が必要になるうえに、管理費や修繕積立金に未納分がある場合には忘れずに納めなければいけません。
まとめ
さまざまな理由でマンション売却をお考えになっている方で、売却の流れを熟知しているという方は少ないでしょう。
多くの方は分からないことが多く、不安に思ってらっしゃると思うのでぜひご参考になさってください。
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Writer この記事を書いた人
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