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相続した土地を売却したらどのような税金が発生するの?

いえらぶコラム編集部

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土地を相続すると良く知られている税金が「相続税」ですね。

実は、相続した土地をすぐにでも売却したいとお考えの方も多いのです。

そうなると、相続税の支払いと、売却に伴う税金が発生するわけです。

今回は、相続した土地を売却しようとした際に発生する税金について解説し、少しでも節税ができるよう節税対策についてもご紹介していきます。

売却をお考えで、税金に不安を感じてらっしゃる方はご参考になさってください。

相続した土地の売却時に発生する税金の種類とその相場は?

相続した土地を売却すると、売却にかかる税金と相続税の支払いと負担が大きくなりますね。

そこで、税金の種類と相場を知ることは大切ですので、ぜひ、売る前にご確認ください。

相続した土地の売却時に発生する税金の種類とその相場は?

<種類1:印紙税>

印紙税とは、売買契約書を作成する際にかかる税金で、土地を売却する際に必ず支払います。

2022年3月31日までの売買契約書の場合は、軽減税率が適用されますので、売却金額によって異なりますが1万円?3万円が一般的です。

売買契約書に収入印紙(郵便局などで購入可能)を貼り付けて納税となります。

<種類2:登録免許税>

登録免許税とは、土地の名義変更時に発生する税金です。

税額は、固定資産税評価額×0.4%で求めることができ、法務局へ納税します。

登録免許税は、相続登記が済んでいなくて、被相続人名義となっている場合のみ、売り主に名義を変更するときに支払う税金です。

ここで相続登記とは、相続した土地の所有権を相続人へ変更する手続きのことで、登録免許税はその手続きがまだ済んでいない場合のことです。

<種類3:譲渡所得税>

譲渡所得税とは、土地を売却したときに得た利益「譲渡所得」があった場合にのみ支払う税金で、譲渡所得が0の場合は税金の支払いはありません。

譲渡所得税=譲渡所得×税率(保有期間に応じて異なる)で求められます。

土地を売ったら所得があるのは当たり前だと思いますが、ここでいう譲渡所得とは次の式で求めることができます。

譲渡所得=売却価格ー取得費ー譲渡費用

売却価格は土地が売れた時の金額で、取得費とは土地の購入にかかった費用のことです。

たとえば、親からの相続の場合、親が購入した金額をそのまま適用します。

譲渡費用とは、売却までにかかった費用のことで広告料なども含まれます。

>>不動産売却時に必要な費用は?税金や仲介手数料について解説!

相続した土地を売却したい!節税対策にはなにがある?

相続した土地を売却するとなると、これまでご紹介した税金(印紙税・登録免許税・譲渡所得税)のほかに、相続税もありますよね。

そうなると税金がかなり負担になってしまいます。

そこで、節税対策にはどのようなものがあるのかご紹介しますので、ぜひご活用ください。

相続した土地を売却したい!節税対策にはなにがある?

<特別控除を活用しよう!>

節税のことを調べずに、相続した土地をすでに売却してしまった方のなかで、今からでは節税は無理なのではないかとあきらめている方はいらっしゃいませんか?

しかし、相続して3年以内の売却でしたら、節税特例があります。

特別控除についてご紹介しますので、あきらめず節税対策に活用してください。

まず、土地を相続し売却までの間「相続税の納税義務者」でしたら、取得費を加算できる特例があります。

そのほかにも特例はあります。

土地を相続して3年以内に売却できたら「3,000万円特別控除(相続空き家の3,000万円特別控除)」の特例があります。

「売却対象が親の住んでいた家が建っていた不動産」であることと、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」であるという条件があります。

これらの条件を満たすと、譲渡所得=売却価額-取得費-譲渡費用-3,000万円の式が適用され、譲渡所得税の節税になります。

そのほかにも特別控除には、「平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除」や、土地の売却価格が500万円以下であれば、「低未利用土地等の100万円特別控除」というものもあります。

<ふるさと納税を利用しよう!>

譲渡所得では所得税と住民税が発生するので、ふるさと納税を利用することで節税をおこなうという方法もあります。

ふるさと納税は、原則として寄附金額から2,000円を引いた金額が翌年の住民税から控除および所得税から還付される制度です。

またふるさと納税は、節税に役立つだけではなく返礼品も楽しみの一つですので、節税を考えるときにはおすすめの方法です。

また、ふるさと納税は返礼品をもらえるメリットだけではなく、普段ではできないような自治体へも寄付ができるようになっているのでおすすめの節税方法です。

相続した土地の売却のタイミングはいつがいいのか?

税金ついてご理解いただきましたので、いよいよ売却です。

では、相続した土地の売却のタイミングはいつがいいのかをご説明します。

相続した土地の売却のタイミングはいつがいいのか?

<相続したらまずやることは?遺産分割協議について>

相続が決まるとまず、「遺産分割協議」をおこなうことです。

「遺産分割協議」とは、相続後に相続人の意思によってその財産をどう分割するのかといった分割方法を決める話し合いのことです。

もちろん相続人が一人の場合は必要ありません。

遺産分割協議は、相続人全員の同意が条件で、成立後には遺産分割協議書を作成します。

多くの場合は、行政書士や司法書士、弁護士といった専門家に依頼します。

遺産分割協議の必要書類は以下のとおりです。

・遺産分割協議書(相続人全員自署・実印押印・印鑑証明書添付)

・被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本

・被相続人の除住民票

・相続人全員の戸籍謄本

・相続人全員の住民票

・固定資産税評価証明書

<相続登記をしよう>

相続登記とは、相続した土地の所有権を相続人へ変更する手続きで法務局でおこないます。

相続した土地を、相続してすぐに売却したいとお考えの場合でも、一度、相続人へ所有権を移す必要があるのです。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

・所有権移転の登記申請書

・遺産分割協議書

・印鑑証明書

・被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍)謄本

・被相続人の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本

・相続人全員の戸籍謄本(抄本)

・被相続人の住民票(除票)の写し

・固定資産評価証明書

・相続関係説明図

このように必要書類が多いうえに手間がかかるため、司法書士への依頼をおすすめします。

<いつ売却するか!>

節税のところでもご紹介しましたが、特別控除を受けるには相続から3年以内に売却しなければ控除を受けることができないので、やはり売却するタイミングは3年以内です。

売却が済むと、売却で得た現金を遺産分割協議書に沿って分割します。

>>不動産を売却するのはいつが良い?季節・築年数・税金面から解説

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まとめ

相続といいますと、親御さんからの相続や親族からの相続が多くを占めています。

そうなると、相続した土地にはそれぞれに思い出もありますよね。

しかし、相続すると多額の相続税がかかりますし、売却をした際も税金は発生します。

また、相続した時には別の土地で生活を送っているという方も多くいらっしゃると思います。

このような理由から、今は相続した土地の売却をご検討されている方は多いのです。

売却に動く前にぜひ一度、税金の種類やおおよその相場を知ることや、そして節税の方法などをご検討されることをおすすめします。

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