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不動産投資で失敗するのはなぜ?実際の事例と対策を解説!

いえらぶコラム編集部

不動産投資で失敗するのはなぜ?実際の事例と対策を解説!

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不動産投資に興味はあるけれど「不動産投資はやめとけ」という意見も聞き悩んでいる、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資で失敗しないためには、まずはその仕組みを理解すること、また、実際の失敗事例から学ぶことが大切です。

今回は、不動産投資の仕組みとメリット・デメリットを述べたうえで、不動産投資での実際の失敗事例とそこから学ぶ対策について解説します。

不動産投資で失敗しないための基礎知識!利益が出る仕組みとは

不動産投資で失敗しないために、まずはその利益が出る仕組みを知り、不動産投資のメリット・デメリットなどについてもきちんと把握しておきましょう。

不動産投資で失敗しないための基礎知識!利益が出る仕組みとは

<不動産投資で利益が出る仕組みとは>

不動産投資での利益の出し方としては、主に以下の2つがあります。

①インカムゲイン(家賃収入)

一般的にインカムゲインとは、資産を所有することで得る利益のことを言います。

なかでも、不動産投資におけるインカムゲインとは、所有している不動産を貸し出すことで、家賃収入を得る利益のことです。

②キャピタルゲイン(売却利益)

もう一つの不動産投資で得られる利益は、キャピタルゲインと言います。

キャピタルゲインは、一般的には資産の売買により得られる利益のことを言いますが、不動産投資におけるキャピタルゲインは、土地や建物の売買で発生する利益のことを指します。

<インカムゲイン(家賃収入)のメリット・デメリット>

まず、インカムゲインのメリットとしては、家賃収入を得ることで長期的に安定的な収益が見込めることです。

家賃収入は、入居者がいる限りは継続して利益が発生し続け、また、家賃自体も経年劣化により多少は下がるものの大きく変化することはありません。

一方で、デメリットとしては、空室が発生してしまうと収入が途絶えてしまうことです。

空室が長く続くことがなければ、安定して長期的に収入を得ることができるという特徴があります。

<キャピタルゲイン(売却利益)のメリット・デメリット>

キャピタルゲインのメリットとしては、インカムゲインより大きな利益を見込めることです。

購入時よりも高額な金額で売却することができれば、その差分がまるまる利益となるため、物件によっては一度で大きな利益を得ることができます。

一方で、キャピタルゲインのデメリットとしては、購入時よりも物件価格が下がってしまい、損失が出るリスクがあることです。

何らかの事情により当初は想定していなかったほど地価が下落してしまえば、収入は得られないどころか大きな損失につながる恐れがあります。

物件を綿密に調査したうえで、ハイリターンを狙いたい方は、不動産投資のなかでもキャピタルゲインがおすすめです。

不動産投資の失敗事例をご紹介

続いては、不動産投資において実際にどのような失敗事例があるかを具体的に見ていきましょう。

不動産投資の失敗事例をご紹介

<不動産投資の失敗事例①空室が発生し収入減少した>

不動産投資のよくある失敗事例としては、借り手がつかず空室が発生して収入が減少してしまうことです。

家賃収入により利益を得る不動産投資において、空室が発生すると収入が途絶えてしまうため、大きな痛手となります。

空室が発生する具体的な原因としては、以下のようなものが挙げられます。

・家賃を相場よりも高く設定しすぎたこと

・周辺にある一つの企業や大学などに依存しすぎたこと(移転すれば物件の需要がなくなる)

・築年数が古い、郊外、駅からのアクセスが悪いなど、需要が少ない条件の物件であること

賃貸需要を見極めたうえで、物件相応の価格を設定することが大切です。

<不動産投資の失敗事例②家賃を滞納された>

続いての不動産投資の失敗事例としては、家賃が滞納されるために家賃収入がストップしてしまうことです。

せっかく入居者はいるにも関わらず、家賃を確実に納めてもらえなければ、家賃収入も得られません。

日本の法律では、家賃が滞納されたからといってすぐに入居者を追い出すことはできないのが現状です。

最初の契約をする際に、きちんと入居者の審査をすることが大切です。

<不動産投資の失敗事例③内覧ができない競売物件を投資用として購入した>

競売物件は、市場に出ている物件よりも、投資用物件として安く購入することができるのが特徴です。

ただ、競売物件は、基本的に内覧することができません。

また、売主の契約不適合責任がないため、万が一事前に資料には記載されていないような瑕疵があったとしても、前の持ち主にその修理費用などを請求することはできません。

競売物件は、一般的な不動産売買とは異なりますので、良い投資用物件を安全に手に入れたいと思っている方は、避ける方が無難だと言えます。

>>アパート経営収入やリスクと対策は?

>>マンション経営の初期費用や始め方とは?

不動産投資で失敗しないための対策とは?

最後に、不動産投資で失敗しないための対策はどのようなものがあるか、ご紹介します。

不動産投資で失敗しないための対策とは?

<空室率を下げる>

不動産投資で失敗しないための対策としては、不動産投資のリスクやデメリットをきちんと理解し、備えることが重要になってきます。

不動産投資における最大のリスクは空室リスクです。

空室があれば、家賃収入が途絶えてしまうため、空室率を可能な限り低くすることが大切になります。

物件選定時には、エリアの需要や物件の立地、築年数などを考慮し、相場に見合った価格設定をすることが大切です。

また、失敗例にも挙げたように一つの企業や学校などに依存した物件選びをしてしまうと、移転した際に賃貸ニーズが下がり、借り手がつきにくくなるリスクもあります。

さらに、どうしても借り手がつかない場合などは、思い切ってリフォームやリノベーションをするなどして、物件価値をあげることも一つの手ではあります。

ただ、エリア自体の需要が下がっている場合は、いくら物件価値をあげても賃貸需要をあげることはできないため、注意が必要です。

このような空室が生じるリスクをしっかり把握したうえで、不動産投資をする場合は余裕をもった資金繰りや計画を立てておくと良いでしょう。

<価格の安さや高利回りなど目先の収益に惑わされない>

不動産投資で失敗しない対策としては、「物件の価格が安い」「高利回りである」など分かりやすい目先の利益に惑わされず、きちんと物件を見て判断して選定することです。

たとえ、物件の価格が安く、一見高利回りに見えたとしても、たとえば物件のグレードが悪く、後々修繕などで費用がかさんでしまう恐れもあります。

また、失敗事例でもご紹介したような競売物件は、価格は安いものの、内覧をすることができないためリスクが高いといえます。

価格や利回りなどのわかりやすい収益に食いつくのではなく、物件のグレードや築年数、エリア需要などもきちんと調査したうえで購入することが大切です。

>>アパート経営知っておきたい利回りについて!計算方法と注意点もご紹介

<仲介会社の変更や売却の検討も>

不動産投資で失敗しない対策として、借り手探しをお願いする仲介会社を慎重に選ぶことです。

そして、なかなか決まらない場合は、仲介会社の変更も視野に入れることも大切です。

客付け力に強い仲介会社を選ぶことで、空室率を極力下げることにもつながるのです。

それでも空室率を下げられなかったり、収益を出すことが難しくなっている場合などは、思い切って売却を検討することも選択肢の一つです。

また、不動産は時間がたてばたつほど資産価値が下がり、5年以上の所有期間があれば長期譲渡所得となって税率が下がります。

タイミングと状況を見極め、売却を検討するのも手の一つです。

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>>不動産を売却するのはいつが良い?季節・築年数・税金面から解説

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まとめ

以上、不動産投資で失敗をしないために、利益を出す仕組みや失敗事例、失敗しないための対策などについて解説しました。

不動産投資で家賃収入を得る場合の最大のリスクは、空室が発生することです。

空室が発生しないように、きちんと物件やエリアを見極めることが大切です。

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