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家賃収入がある場合の税金はどうなる?不動産所得の確定申告の方法は?

いえらぶコラム編集部

家賃収入がある場合の税金はどうなる?不動産所得の確定申告の方法は?

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家賃収入がある場合は、不動産所得になり、確定申告をおこなう必要があります。

今回は、家賃収入の税金が具体的にいくらになるか、また、確定申告の方法などについてもご紹介します。

家賃収入を得ている方は、税金面で損をしないように是非参考にしてみてくださいね。

家賃収入で不動産所得を得た場合に払う税金とは?

家賃収入で不動産所得を得ているときの税金の考え方についてご説明します。

家賃収入で不動産所得を得た場合に払う税金とは?

<家賃収入は不動産所得になる?>

自分が所有している不動産を、第三者に貸して得られる所得のことを「家賃収入」といいます。

また、家賃収入は不動産所得になります。

不動産所得は、「不動産収入ー経費=不動産所得」で計算され、不動産所得に応じて納税する義務があります。

<収入、経費に含まれるもの>

不動産所得を計算するときに、重要となってくるのが、なにが収入に含まれて、なにが経費になるかということです。

以下、なにが家賃収入(不動産所得)の収入・経費に含まれるかをご説明します。

①「収入」に含まれるもの

・賃料

・礼金

・更新料

・管理費

・駐車場

・携帯電話などのアンテナ基地設置料金

・自動販売機の設置などによる収入

家賃はもちろんですが、それ以外に入居者から受け取るようなものも家賃収入に含まれます。

また、「家」でなくても、駐車場や携帯電話のアンテナ基地、自動販売機などを設置することにより得られる収入も、家賃収入となります。

②「経費」に含まれるもの

・修繕費

・管理委託費

・ローン金利

・減価償却費

・広告費

・不動産取得税や固定資産税

その不動産を維持するために必要な修繕費や管理委託費用などは、経費として含まれます。

また、その不動産を購入した費用自体は経費にはなりませんが、ローン金利は経費として考えます。

他にも、建物を建築したあと、数十年にわたり建物は劣化していくため価値は目減りしていきますが、その目減りした費用も「減価償却費」として経費換算できます。

実際は出費していない費用ですが、経費として考えられるため、上手に使えば税金の負担を和らげることができます。

<家賃収入にかかる税金は4種類>

家賃収入で不動産所得を得ている場合は、所得税と住民税の2種類の税金がかかってきます。

他にも、不動産所得ではありませんが、不動産を所有していること自体にかかってくるものとして、固定資産税と都市計画税があります。

家賃収入で不動産所得を得た場合の計算方法とは?

家賃収入で不動産所得を得た場合、具体的にいくらかかってくるのでしょうか。

税金の種類と、具体的な計算方法についてご説明します。

家賃収入で不動産所得を得た場合の計算方法とは?

<家賃収入の所得税は総合課税>

家賃収入には所得税と住民税の2種類が課税されることはお伝えしました。

そして、家賃収入の所得税は「総合課税」になります。

・総合課税とは

 給与所得が複数ある場合、その合算した額に対して課税をすること。

 たとえば、800万円の会社員としての給与所得と200万円の家賃収入がある場合、課税は合計1,000万円に対してかけられます。

・分離課税とは

 他の所得とは切り離して計算する課税のこと。

 不動産を売却したときの譲渡所得が分離課税にあたり、給与所得や不動産所得とは切り離してこれ単体に課税されることになります。

家賃収入の「総合課税」のポイントとしては、他の所得もあわせて損益通算できることにあります。

たとえば、給与所得は800万円の黒字、不動産所得で300万円の赤字だった場合、トータルで500万円の黒字として計算し、課税額を計算できます。

課税は、所得が多ければ多いほどその課税額が多くなるため、損益通算できることにより節税効果はあるといえます。

<家賃収入の所得税の計算方法>

家賃収入の所得税を計算する方法としては、以下のとおりです。

・課税される所得金額=給与所得などその他の所得+不動産所得(家賃収入)ー各種の所得控除

・所得税額=課税される所得金額×税率ー控除額

たとえば、課税される所得金額が500万円の人は、国税庁の所得税の速達表によると、税率は20%、控除金額は427,500円になります。

したがって、所得税額は、500万円×0.2ー427,500円=572,500円となります。

<家賃収入の住民税の計算方法>

住民税は、「所得割」と「均等割」の2つを合算した金額を納税することになります。

・所得割とは

 所得金額が多い人ほど、多く税金を払うこと

・均等割とは

 所得金額に関わらず、一律の税金を払うこと

たとえば、東京都の場合だと以下のようになります。 

住民税=所得割額(所得金額ー所得控除×10%ー税額控除)+均等割(都民税額1,500円+市区市町村民税額3,500円)

家賃収入の不動産所得を確定申告する方法

毎年1月1日~12月31日の間に得た家賃収入の不動産所得については、翌年2月16日~3月15日の間に確定申告をする必要があります。

以下、不動産所得の確定申告の方法についてご説明します。

家賃収入の不動産所得を確定申告する方法

<青色申告、白色申告どちらがよい?>

家賃収入の不動産所得を確定申告するためには、青色申告と白色申告の2種類があります。

とくになにも提出しなければ、白色申告で手続きは進んで行きます。

ただ、青色申告は「青色申告承認申請書」を提出する必要があり、少し記入が複雑ではありますが、その分、青色申告特別控除や損失繰越などを受けられるため、節税メリットはあります。

お得に節税したいという人は、青色申告をオススメします。

<不動産所得を確定申告する方法>

基本的な青色申告の確定申告の方法についてご説明します。

なお、青色申告をする場合は、事前準備として前年の3月15日までに税務署に「青色申告承認申請書」を申請する必要があります。

なお、この申請書は基本的に業務開始日から2か月以内までに提出する必要があるため、注意しましょう。

①提出書類の用意

・自らWebなどからダウンロードする:青色申告決算書、確定申告書B

・不動産会社から:売買契約書、賃貸借契約書、送金明細、売渡精算書

・金融機関から:借入返済表

・自らの勤務先から:源泉徴収票

・行政機関から:固定資産税通知書

・その他:損害保険証券、管理費や修繕積立費の領収書

②青色申告決算書、確定申告書Bを作成

決算書については、国税庁の青色申告決算書等作成コーナーにて作成することができます。

Webで決算書を入力すると、最後に「確定申告書Bも作成する」というボタンがあるため、そこをクリックすると、確定申告書Bの作成ページに遷移します。

もしくは、各種会計ソフトでの作成や、地方公共団体の作成場で作成するということもできます。

③税務署に確定申告書を提出

提出方法としては、e-TaxでWeb上にて終わらせる方法、印刷して郵送する方法、持参する方法があります。

<確定申告時の注意点>

家賃収入の不動産所得を確定申告するときの注意点は以下のとおりです。

①領収書をなくした場合はメモでもOK

領収書をなくしてしまった場合、確定申告ができないのではないかと考える方もいるのではないでしょうか。

しかし、領収書をなくした場合でも詳細について記述しているメモさえあれば、申告することができます。

②過剰な経費計上は注意

収入が多ければ多いほど納税額は大きくなりますので、経費を多く使っておきたいと考える方もいるでしょう。

ただし、経費を多く使い、収益が少なくなると、金融機関からの評価が下がり融資が受けづらくなるというデメリットもあります。

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まとめ

以上、家賃収入の不動産所得についての税金の考え方、計算方法、確定申告の方法などについてご紹介しました。

知っておけば節税になるポイントなどもありますので、是非役立ててみてくださいね。

不動産投資の相談一覧」では、不動産投資に関するさまざまな質問と回答を確認することができます。

ご自身にとって、有益な情報がないかをご確認するだけでもおすすめです。

また「大家さん相談所」には、他にもさまざまなお悩みが寄せられています。

引き続きまとめ記事として発信を続けますので、ぜひ今後もご覧ください!

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