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リースバックとは?メリット・デメリットやトラブル事例をチェック!

いえらぶコラム編集部

リースバックとは?メリット・デメリットやトラブル事例をチェック!

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自宅など不動産オーナーの方のなかには「コロナ禍でローン返済が厳しくなった」「起業のためにまとまった資金を調達したい」「老後のための資金を確保したい」といった希望をお持ちの方も多いでしょう。

しかし自宅を売却してしまうと次に住むところを探さなくてはならなかったり、新しい住まいになじめなかったり、さまざまな不安があって躊躇することもありますよね。

そこで今回は不動産の売却方法のなかから、売却後も自宅に住み続けられるリースバックという方法をピックアップ!

リースバックとはどういう売却方法なのかという基礎知識や仕組みからメリット・デメリット、トラブル事例までわかりやすくお伝えします。

また不動産売却の方法として混同されやすいリースバックとリバースモーゲージの違いについても解説していますので、自宅の売却方法について迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

リースバックとは「Sale & Lease Back(リース アンド リースバック)」を略したものです。

リースバックの仕組みを簡単に表すと、自宅などの不動産を売却し、買主と賃貸借契約を結んだうえでそのまま引越しせずに住み続けることといえます。

リースバックが広まった理由としては、住宅ローンの返済が難しくなったり、老後の資金調達のためだったりといった社会情勢の変化も影響しているようです。

リースバックの仕組みと流れは以下のようになっており、基本的にすべての不動産が対象となります。

リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

<リースバックの仕組みと流れとは?>

①リースバック業者に自宅などの不動産を売却

②買主を貸主とした借家契約を締結

③買い戻ししたい場合は「再売買予約権」を付けて契約

<リースバックのメリットとは?>

リースバックにはさまざまなメリットがあり、主なメリットとしては以下のようなものがあります。

・自宅を売却したあとも引越しすることなく住み続けられる

・素早く現金化できる

・将来、自宅を買い戻せる可能性がある

・自宅などの不動産を売却したことを周囲に知られにくい

・固定資産税の納税義務がなくなる

リースバックのメリットでとくに魅力的なのは、売却後も持ち家と同様に住み続けられることでしょう。

またすぐに現金が必要な人にも、とてもメリットの大きい仕組みといえます。

さらに愛着のある自宅などの不動産を将来、買い戻せる希望があるのもリースバックの大きな特徴です。

<リースバックのデメリットとは?>

メリット多彩なリースバックですが、以下のようなデメリットもあるので確認しておきましょう。

・売却価格が相場より低くなる

・家賃となるリース料が割高になる

・買い戻し時の価格が売却時の価格より高くなる

・ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックのデメリットとしては、通常の売却方法の相場価格より安くなり、その後に支払うリース料(家賃)は相場より高くなることがあげられます。

買い戻す場合も、売却時の価格より高くなることが多いなど金銭面でのデメリットが目立ちます。

また定期借家契約では契約満了時に退去しなければならなくなる場合もあり、将来にわたってずっと住み続けられないかもしれないというのも不安要素でしょう。

ただし定期借家契約では不安という場合、普通借家契約が選べるリースバック業者を選べば長く安心して住み続けることも可能です。

知っておきたいリースバックのトラブル事例とは?

リースバックとは、今までどおり住み続けながら自宅などの不動産を売却できる仕組みというわけですね。

上記のようなメリット・デメリットを把握したところで、実際にリースバックで起こりがちな不動産売却時のトラブル事例を見てみましょう。

知っておきたいリースバックのトラブル事例とは?

<リースバックのトラブル事例①賃料が高く支払いが困難になった>

リースバックで自宅を売却したまではよかったものの、自宅に住み続けるためのリース料=賃料が高く、毎月の支払いが難しくなるケースがあります。

一時的に現金を手にしても、ローン残債の返済に充てたり、事業資金にしたりした場合、割高の賃料を支払い続けるのが難しくなる場合も少なくないので、将来にわたる収入などを織り込んで慎重に契約することが大切です。

<リースバックのトラブル事例②定期借家契約の延長ができず退去せざるを得なくなった>

自宅にそのまま住み続けられるのが大きな魅力であるリースバックですが、前述したとおり定期借家契約を結んだ場合、期間満了時に契約更新がおこなえず、退去を迫られるケースもあります。

期限を設けて買い戻す計画がある場合には定期借家契約でも良いかもしれませんが、長く安心して住み続けようと考えるなら普通借家契約ができるかどうか、リースバック業者を選ぶ段階からしっかり確認するべきでしょう。

<リースバックのトラブル事例③リース途中で賃料が値上げされた>

当然のことながら、借家契約の賃料やルールなどは不動産を所有するオーナーに権限があります。

オーナーの意向や周辺地域の相場変動によっては、リース途中で賃料が値上がりすることもあり得るのです。

こうした賃料に関する不安やトラブルを回避するためには、リースバックの契約時に賃料などの項目を細かく確認し、不明な点や不満があれば、辛抱強く交渉することが肝心です。

不動産を取り扱うリースバックとリバースモーゲージの違いとは?

最後に、不動産を取り扱う仕組みとしてよく比較されるリースバックとリバースモーゲージの違いについてまとめてみましょう。

不動産を取り扱うリースバックとリバースモーゲージの違いとは?

<リバースモーゲージとは?>

今回ピックアップしたリースバックとともに検討されることの多いリバースモーゲージ。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関や自治体などからお金を借り、死亡時に自宅を売却することで一括返済する仕組みです。

そのためリバースモーゲージはリースバックと違い、自宅などの不動産の所有権はそのままとなり、固定資産税の納税義務も継続します。

また借りたお金の用途も、リースバックでは自由なのに対し、リバースモーゲージでは投資や事業資金に充てることはできません。

さらにリバースモーゲージは65歳以上など高齢者向けの仕組みとなっており、主に一戸建てや資産価値の見込めるマンションを対象としているのも大きな特徴です。

<リバースモーゲージよりリースバックが向いている人とは?>

上記のようなリースバックとリバースモーゲージの違いから、以下のような人はリースバックのほうがより向いている人といえるでしょう。

・年齢が若く、将来、自宅を買い戻したい人

・自宅に住み続けながら一時的にまとまった現金が必要な人

・売却で得たお金を事業資金に充てたい人

・遺産相続に備えて自宅をあらかじめ現金に換えておきたい人

・工場や事業所など自宅以外の不動産を現金に換えたい人

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まとめ

リースバックとは自宅などの不動産を売却し、その後もそのまま住み続けられる仕組みのことなのですね。

何が起こるかわからない不安定な社会情勢のなかでは、所有する不動産売却の有力な選択肢となるのは間違いありません。

ただしリースバックにはメリット・デメリットの両方があり、賃料に関するトラブル事例も少なくないため、もしも利用する場合には信頼できるリースバック業者の選択から慎重におこなうことが重要でしょう。

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