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- ガソリンスタンド跡地は意外と安全？調査費用や活用方法をご紹介！
目次
近年若者の車離れや、エコカーが普及したことによるガソリンの消費量の減少にともない、閉店するガソリンスタンドが増えてきています。
ガソリンスタンド跡地は土壌汚染の問題などもあり、資産には不向きな物件だと思う方も多いはずです。
しかし、適切な対処をおこなえば最大限に活用できますよ。
今回は、ガソリンスタンド跡地の問題解決法や活用事例などをご紹介します。
これから土地活用を検討している方は必見ですよ。
ガソリンスタンド跡地の問題点
通常の土地と比較するとガソリンスタンドの跡地は、土地活用や売却を検討する際にいくつか問題点があります。
まずは、ガソリンスタンド跡地の問題点をしっかり理解しておきましょう。
＜土壌汚染の可能性がある＞
環境省が定める土壌汚染対策法では、土壌汚染による人体への健康被害を与える可能性があるものを「特定有害物質」と指定しています。
ガソリンには、「ベンゼン」と「鉛」という2つの特定有害物質が含まれているとされており人体への健康被害が懸念されています。
現在のガソリンには鉛は含まれていませんが、1975年以前のレギュラー・ハイオクガソリンには含有されていました。
この特定有害物質を使用、製造、または処理している施設を「特定施設」として指定し、土壌汚染調査と都道府県知事への報告を義務化しています。
しかし、ガソリンスタンドは土壌汚染対策法で定められた特定施設には該当しないため、土壌汚染調査をおこなわない場合も多いです。
自治体によってはガソリンスタンド跡地にも土壌汚染調査の義務化しているとこもあり、ガソリンスタンド側が積極的に実施するところも増えているようです。
＜タンクの掘り出しに伴う地盤の安定性＞
ガソリンスタンドの地下には、ガソリンを溜めておく地下タンクが埋設されています。
発火爆発の危険があるため、解体時には掘り出され、無害化されるのが一般的です。
その後タンクの浄化処置をして砂などを詰めて再び地下に埋め戻すか、タンクを完全に撤去して土で固めるという作業をおこないます。
そうなってくると懸念されるのが地盤の安定性です。
優良な業者だとタンク内の洗浄液が土壌を汚染しないよう細心の注意を払い、しっかりと強固な地盤に固めてくれます。
しかし、そうではないケースも考えられるため、施工業者を見極め、信頼できる業者に依頼する必要があります。
また、タンクについては2010年の消防法改正により大幅に保管タンクの規制が見直され、以前より強固になりました。
埋められてから40～50年以上経過したタンクは油漏れ防止のために、さまざまな対策をとることが義務づけられています。
ガソリンスタンドがいつ頃開業されたのかも、確認するポイントになるでしょう。
＜においへの嫌悪感＞
ガソリンスタンド特有の問題が、ガソリンのにおいや油膜への嫌悪感といったものです。
土地を購入する側からすれば、ガソリンのにおいを感じてしまうなら、大きなマイナスポイントとなるでしょう。
したがって、土地売却時には特に懸念される項目としてガイドラインが指定されており、このガイドラインでは調査員が嗅覚や目視で判断することになっています。
問題があれば、特定有害物質と同じように浄化され、においなどの不安点がない安全な土地にするよう対策をとる必要があります。
解体や撤去・土壌汚染調査にかかる費用
ここでは解体や撤去にかかる費用や、土壌汚染調査費用についてお話しします。
＜解体・撤去にかかる費用＞
ガソリンスタンドの施設全体を撤去するとなると、最大で約1,000万円かかると言われています。
具体的な工事内容はタンクの撤去、または埋め戻し、設備の撤去などが含まれます。
解体・撤去を依頼する際には、危険物取扱者が現場で監督できる人がいる業者を選びましょう。
有資格者がいることで適切に解体・撤去がおこなえるので安全に工事が進められます。
また、ガソリンタンクなどの危険物や産業廃棄物は法律にのっとって処理しなくてはならないため、ガソリンスタンドの解体・撤去に実績がある業者を選ぶことをおすすめします。
ガソリンスタンドの解体工事にはガソリンスタンドの規模によって費用に差がでるため、何社かに見積もりをだしてもらうとよいでしょう。
＜土壌汚染にかかる費用＞
・初期調査費…約20～30万 現地で実際に土地の強度・性質などを調査する
・汚染土壌処分費…1tあたり約1.2～1.7万円 ガソリンや重金属よって汚染された土壌を処分する
・VOC汚染土壌の処分費…約1.4～3.4万円 揮発性有機化合物などが含有されている場合に適用される
・埋め戻しにかかる費用…1tあたり約1～1.5万円 掘り出し後の土壌の埋め戻しや運搬
・地下水対策費…約800万円以上 地下水が見つかった場合におこなう地盤沈下や湿気対策費用
このように土壌汚染調査や対策には場合によって、数億円かかるもの費用がかかることがあります。
とくにVOC汚染土壌や地下水が見つかった場合には、特殊な処理や対策をおこなわなければならないため、しっかりとした資金計画が必要です。
また、地下水対策では2年間継続して観測が必要となります。
その都度調査費用がかかることを念頭においておきましょう。
ガソリンスタンド跡地の安全性や活用法
土壌汚染調査に費用もかかるし、このまま放置しておこうと思う方もいるかもしれませんが、放置しているだけでも固定資産税や都市計画税はかかり続けます。
活用が難しそうなガソリンスタンド跡地ですが、ガソリンスタンドならではのメリットを活かした活用法がありますよ。
＜構造上の安全性が高い＞
ガソリンスタンドで扱われるのは、ガソリンや灯油といった危険度の高いものです。
ガソリンスタンドでは消防法による厳しい規制があるため、建物の構造も強固になっています。
大地震が発生した際も、建物の全壊や地下に埋められているタンクの損傷は0か所だったと報告されるほどです。
自立型電源が確保されている店舗も多く停電にも強いため、震災時には「災害時帰宅支援ステーション」として活躍しました。
ガソリンスタンドの構造上、雨や風がしのげる造りになっていることがほとんどなので、自然災害が多い地域においては、安全性が高い物件は魅力的だと言えるでしょう。
＜コンビニ・ファミリーレストラン・車販売店として活用する＞
ガソリンスタンドは給油のしやすさが必須条件なので、幹線道路沿いにある店舗が多いです。
気軽に車で行ける入りやすさが重要なコンビニ、ファミリー層を狙うファミリーレストラン、駐車スペースが必要な車販売店など、マイカー客をターゲットとした土地活用に向いていると言えます。
＜セルフガソリンスタンド＞
経営不振で閉業したのに、またガソリンスタンド経営をするの？と思う方もいるかもしれませんが、周辺でガソリンスタンドが閉店して競合店がいない場合は効率的に集客できる可能性がありますよ。
この場合におすすめなのが、「セルフ」ガソリンスタンド。
セルフだと人件費を抑えつつ、24時間営業も可能で、もとの設備を活かして使えるので初期費用も抑えられます。
まとめ
ガソリンスタンドにはさまざまな懸念事項がありますが、その立地を活かして十分土地活用ができますよ。
ガソリンスタンド跡地の土地活用に悩んでいる場合は、ファイナンシャルプランナーや税理士、金融機関、土地活用コンサルタントなどに相談してみることをおすすめします。
さまざまな土地活用を検討してみてくださいね。
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