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家の名義人が死亡した場合の名義変更手続きについて解説!

いえらぶコラム編集部

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家の所有者が死亡したあと、相続人は名義変更の手続きをしなくてはなりません。

家の名義変更をおこなっておくことで、スムーズに相続した家を扱うことが可能となり、トラブルも防げるでしょう。

今回は、所有者が死亡した場合の名義変更について解説していきます。

流れやポイントを知っておくと、スムーズに名義変更の手続きができますよ。

ぜひチェックしてくださいね。


家の名義変更は必ずしなくてはいけない?その理由とは

冒頭でお伝えしたように、家の所有者が死亡した場合は名義変更をする必要があります。

死亡によって発生する家の名義変更を「相続登記」といい、相続登記の場合はただ名義人を変更するのではなく、法定相続人にあたる人全員の同意と捺印が必要となります。

これにより、法定相続人が遺産分割協議をおこない、相続財産の分割について話し合いを進めます。

以前は、相続登記や所有者の氏名、住所の変更登記は義務ではありませんでした。

しかし、2021年4月の法改正により「相続登記」や「氏名または名称および住所の変更登記」が義務化となり、2024年までに施行される見通しです。

家の名義変更をおこなわないとおこる問題として、まずあげられるのが「売却できない」という点です。

相続後、いずれ売却したいと検討している場合は、必ず名義変更をおこなったほうがよいでしょう。

2つ目に、共有者が増加・複雑化してしまうことです。

所有者の死亡後、何年も経過したあとに、いざ名義変更をしようと思ったときには、当時の法定相続人が死亡しているケースもあります。

所有者が死亡した当初は法定相続人が数名であっても、いとこ同士や遠い親戚と共有するなど、人数が増加し権利関係が複雑になってしまいます。

権利関係が複雑化してしまうと、共有持ち分の買取請求などが発生する可能性もあるので注意が必要です。

<所有者が死亡後に住み続けることはできる?>

所有者が死亡して名義変更をしていなかったとしても、相続予定の人はもちろん、相続に関係のない人でもそのまま住み続けることは可能です。

居住に関しては名義は関係ありません。

所有者死亡による名義変更手続きの流れ

家の名義変更手続きの流れについて、以下でくわしく解説していきます

手続きの完了までには、おもに3つのステップとなります。

それでは見ていきましょう。


<1.登記事項証明書(登記簿謄本)を取得する>

登記事項証明書は、不動産の権利関係や地番を正確に確認できる書面です。

手続きの漏れがないようにするため、まずは登記事項証明書の取得から始めるとよいでしょう。

必ずしも必要な書類というわけではありませんが、死亡した被相続人がそもそも不動産の所有権を持っていないと名義変更ができないため、取得して権利状況の確認をおすすめします。

登記事項証明書の発行は、全国どこの法務局でも発行することが可能です。

<2.必要書類の準備>

所有者が死亡した場合の名義変更では遺言書の有無、遺産分割をするかしないかなど、ケースによって必要書類が異なります。

誰が相続するか決定したら、相続登記の申請書を作成します。

この申請書の書き方も遺言が残されている場合、遺産分割をした場合、二次相続する場合などのケースによって異なるので注意が必要です。

公的な必要書類の準備に関しては、法務局や司法書士に相談するとスムーズに進められますよ。

この場合は司法書士への報酬料を支払わなければなりませんが、手間をかけずに手続きを完了できるので、複雑で難しい場合は依頼したほうがよいでしょう。

<3.法務局に申請する>

申請書類が完成したら、法務局にて申請をおこないます。

相続登記手続きは、登記事項証明書(登記簿謄本)のどこの法務局でも取得できるのと異なり、不動産が所在する地域を管轄する法務局でおこなう必要があります。

相続登記の申請は窓口で直接申請する方法にくわえ、申請書を郵送したり、オンライン上で申請したりすることができるので、遠方に住んでいても申請が可能です。

自分に合った申請方法を選び、スムーズに相続登記手続きができるようにしておきましょう。

なお、相続登記手続きで法務局に提出する書類としては、以下のとおりとなります。

・登記事項証明書(法務局で取得)

・戸籍謄本(市区町村の役場で取得)

・除籍謄本、改製原戸籍(市区町村の役場で取得)

・住民票、住民票除票(市区町村の役場で取得)

・印鑑登録証明書(市区町村の役場で取得)

・固定資産税納税通知書(毎年自治体から送られてくるものを用意)

名義変更の手続きはいつまでにおこなえばいい?

結論から言うと、名義変更の手続きに法的な期限はありません。

名義変更自体が義務ではないため、相続による名義変更の手続きが必要になっても当然ながら期限はないのです。

しかし、2021年4月におこなわれた法改正により、今後名義変更が義務化される見通しです。

そうすると、「相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義変更手続きをしなければならない」となり、違反すると10万円以下の罰金の対象となるので注意が必要です。

この義務化は、法改正後に発生した相続のみならず法改正前から名義変更手続き(相続登記)をしていない不動産にも適用されます。


<名義変更にかかる費用>

名義変更の手続きには登記事項証明書や住民票、戸籍謄本、印鑑証明書など取得する必要があり、これには費用がかかります。

取得するにあたり、市区町村によって費用は異なりますが1つの書類につき300~700円程です。

トータルで見ると、3,000円程となるでしょう。

また、名義変更(相続登記)の際にかかる登録免許税もあります。

登録免許税は評価台帳に記載された不動産評価額に0.4%の税率をかけて算出されます。

土地と建物、両方とも相続する場合にはそれぞれに登録免許税がかかることを念頭においておきましょう。

ほかにも、申請書の作成や登記手続きを司法書士に依頼した場合は司法書士へ報酬を支払う必要があります。

報酬料については、どこまでを司法書士に依頼するかによって異なり、申請書の作成は自分でおこない、登記だけを司法書士に依頼する場合には3~7万円程度が相場となります。

書類の取得から作成まで、すべてを依頼した場合には7~15万円程度が相場と言われています。

<名義変更にかかる期間はどのくらい?>

相続登記の申請書を法務局に提出し、受理・名義変更が完了するまでスムーズに進んだ場合でも約2~3週間程かかります。

しかし、遺産分割をおこなう場合は複数回話し合う必要があるため、それに伴い最短でも1か月以上かかると予想されます。

<名義変更をおこなうメリットとは?>

今のところ、名義変更に期限はありませんが、早めに名義変更手続きをしておくことで、相続の問題を解決しやすくなるというメリットがあります。

相続しただけで名義人とはならないので、勝手に売却はできません。

名義変更手続きが完了すると、相続した人がその家の所有者であることが国から認められるので、売却する際にもスムーズです。

解体の窓口

まとめ

家の名義変更をおこなうには、さまざまな書類が必要となりますが、はやめに手続きをしておくことで、トラブルの回避にも繋がります。

複雑で難しい場合には、司法書士などの専門家相談してみるのもおすすめです。

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