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マンションの売値の決め方とは?詳しく解説!

いえらぶコラム編集部

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マンションの購入を考えているけど、そもそもマンションの売値ってどのように決まるの?と思う方も多いでしょう。

マンションの売値は、新築・中古で大きく異なります。

また、マンションの売値は幅広く、一見同じような間取り・内装に見えても立地や向きによっても大きく変わります。

今回は、新築マンションに焦点をあてて、売値の決め方について詳しく解説したいと思います。

マンションを購入するのは、決して安い買い物ではありません。

購入を考えている方は、売値はどのように決まるのかしっかり理解し、納得したうえで購入するようにしましょう。


新築マンションの売値の決め方

新築マンションの売値は、大きく分けて4つの要素によって決められますよ。

以下でくわしく見ていきましょう。

1.土地代

はじめに、マンションを建てる際に最も重要なのが土地です。

マンションを建てるならある程度広さのある、地盤がしっかりとした土地が必要です。

場所選びも重要で、住む人のことを考えて生活しやすく立地がよい場所を見つけなければなりません。

また、周辺住民の理解を得られる場所を選ぶ必要があるため、土地の取得に多くのコストがかかると言われています。

2.建築費用

土地が決まったら、次に必要となるのは建築にかかる費用です。

マンションの建築には、骨組みから内装や外装、そのほかの設備に使われる費用がかかります。

また、マンションの建設には多くの人件費もかかります。

東日本大震災以降、復興のために多くの人員が必要になり、さらには東京オリンピック開催のために建設現場の人手不足に追い打ちをかけました。

そのため、人件費が高騰しマンションの売値にも影響しています。

3.広告宣伝費

マンションが完成したとしても、宣伝することで認知してもらわなければマンションを売る意味がありません。

大規模のマンションであれば、大量の集客をおこない、インパクトのある宣伝をおこなう必要があります。

具体的な広告宣伝費としては、パンフレットやチラシ、インターネット・新聞・雑誌・DM通信費・モデルルームの建築費などがあります。

4.利益

マンションの売値を決める際、企業が利益追求目的で販売している以上、利益を確保できる売値をつけるのが当たり前です。

もちろん、この利益分も新築マンションの販売価格に含まれています。

以上が基本的なマンションの売値にかかわる要素です。

しかし、マンションの販売価格が正確に決められていないまま、販売活動が始まっているのを見かけることもあります。

これは購入希望者の反応を見ながら販売価格を決めていく、「期分け販売」というものです。

「第1期」として購入希望者の様子を見ながら販売を始め、売れ行きにより2期目以降の販売価格を決めていく方法です。

販売価格を決定して即完売するのであれば、安すぎるということになり、なかなか売れないということであれば、販売価格が高すぎるということになります。

このように購入希望者の反応を見ながら、期分け販売することでちょうどよい価格を探り、販売価格を変更していくのです。

また、この期分け販売は販売戦略のひとつで一度に販売する戸数を絞り、「第1期完売」、「第2期分譲開始」などというように購入希望者に人気物件だというアピールにもつながります。

ほかにも、販売会社としても一度に多くに契約をするには、多くの販売担当者や宅地建物取引士も必要になり効率も悪くなってしまいます。

そのため、期分け販売は販売戦略であると同時に、販売会社の都合によるものとも言えるでしょう。


資産価値の高いマンションとは?

マンションのくわしい売値をよく理解したところで、次に重要なのが資産価値の高さです。

長期で住宅ローンを組んで購入する大きな買い物ですから、価格ばかりに目が向かいがちです。

単なる住居の購入と考えるのではなく、購入したマンションが自分の資産になるという意識も大切ですよ。

まず、資産価値が高いかどうかを見極める一番のポイントとして「立地」があげられます。

立地が分かりやすいポイントになる理由としては、「最寄り駅から徒歩何分」といったように数値として示しやすい点です。

ほかの物件と比較しやすいので、資産価値を見極めるわかりやすいポイントとなるでしょう。

駅から近いマンションや商業集積地へのアクセスがよい立地は資産価値が高く、維持されやすいと言われています。

また、生活するうえで関係してくるマンションのスペックが高いことも重要です。

共用施設が充実しているかどうかや、住居内に備え付けられている設備のグレードが高いなど、クオリティの高さが資産価値にも大きく関係してくるでしょう。

ほかにも、新築マンションの資産価値を見極めるポイントとして周辺地域の賃料もあります。

賃料が高いエリアは、交通アクセスが良好で、買い物できる施設が多くて便利、街がきれいに整備されているなどといったところです。

これらをもとに賃料の相場を比較して、資産価値に影響する人気のエリアかどうかの判断材料となるでしょう。

この賃料の相場は、不動産物件検索サイトなどで簡単にチェックできます。

>>気になるエリアの賃料をチェックするならこちらから


マンションの価格は築5年目まではほとんど下がらない

一部の人気のエリアでは、中古価格が新築で購入した価格を上回ることもありますが、ほとんどの場合、新築で購入したときよりもマンションの価格は少しずつ下落していきます。

しかし、最近のマンションは構造や内装がしっかりしているため、新築から1~2年経過したところでほとんど劣化しません。

そのため、新築からだいたい5年目までは多少の劣化はあるものの、大きく劣化している箇所は少なく、新築当時の価格からも大きく下落しないといわれています。

そして築5年目以降、価格の下落率は一気に加速します。

マンションが築5年以上経過すると、バスルームやキッチン、トイレなどの劣化が目立ってくるようになります。

水を多く使う場所はサビや汚れなどの影響で劣化するスピードがはやく、目視によって認識できるようになるのが築5年目なのです。

また、管理費や修繕積立金の値上がりも下落の主な要因となります。

新築当初は、劣化もないので管理会社の業務は少なくて済みますが、5年目以降マンションが劣化してくるとそれに対応する業務も増えてくるため、管理費の値上げ話が浮上してきます。

そして、マンションは10~12年周期で大規模な修繕工事が必要となるため、毎月一定の修繕積立金を積み立てています。

しかし、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインによると、この計画の見直し時期が5年周期とされています。

販売当初はこの管理費や修繕積立金を低く設定していることが多いため、築5年目の管理総会において将来の修繕に備え、値上がりすることが多いのです。

毎月必ず支払う管理費と修繕積立金が値上がりをすると、売買募集に出した際に返済効率や利回りが悪くなってしまうため、これまでの価格水準が維持できなくなり、マンションの下落に大きく影響してくるといえます。

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まとめ

新築マンションの売値は土地代・建築費・広告宣伝費・利益の4つの要素によって決められます。

購入を決める前にこの売値の決まり方を理解し、資産価値のあるマンションを購入したいですね。

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