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アパート経営はどんな税金がかかる?節税対策もあわせてご紹介!

いえらぶコラム編集部

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アパート経営をするうえで、税金は支出の大きな部分を占めます。

収益性を高めるならアパート経営でかかる税金の種類を押さえ、「税金を多く差し引かれて手元にあまり残らない」という事態を避けるために対策をしましょう。

現在アパート経営をしている方やこれから経営をしようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営でかかる7つの税金

アパート経営をするには、始めるための税金と始めた後に継続して必要になる税金があります。

まずは、アパートを購入する際に発生する税金をみてみましょう。

アパート経営でかかる7つの税金

<不動産取得税>

土地や建物などの不動産を取得するときには、それぞれに不動産取得税がかかります。

不動産取得税=固定資産税評価額×3%

となるのが原則です。

しかし、もし40㎡以上240㎡以下の新築アパートであれば、1住戸につき1,200万円が控除されます。

そのため、そもそも固定資産税が1,200万円以下であれば不動産取得税はかかりません。

<登録免許税>

アパートを購入したら登記をおこなうために、法務局に登録免許税を支払います。

登記にはさまざまな種類があり、金額も異なるので注意が必要です。

土地を売買によって移転する場合 → 登録免許税=固定資産税評価額×2%

新築アパートを取得した場合 → 登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

中古アパートを売買によって取得した場合 → 登録免許税=固定資産税評価額×2%

さらに、アパートを購入するためにローンを借り入れる場合は、抵当権を登記するために登録免許税を納付しなければならず、

借入金額×0.4%

で計算します。

<印紙税>

印紙税は、アパートの売買契約時に印紙を契約書に貼るためにかかる税金です。

契約金額によって、以下のように印紙代は変わります。

500万円超1,000万円以下 → 10,000円

1,000万円超5,000万円以下 → 20,000円

5,000万円超1億円以下 → 60,000円

<所得税>

所得税はアパート経営で収入を得るかぎり課税される税金で、会社など他の給与所得がある場合はそれと不動産所得を合算して、課税されます。

所得が高ければ高いほど、税率が高くなる仕組みです。

所得税=(家賃収入―必要経費)×税率-控除額

<住民税>

住民税は都道府県や市区町村など住んでいる場所に支払う税金で、前年の所得に対して課税されます。

所得税は確定申告の際に払いますが、住民税は翌年の6月に納税するので、翌年の納税のことも考慮しておかなければなりません。

住民税=課税所得×10%

<個人事業税>

事業税とは10室以上の賃貸アパートの場合に納税するもので、不動産所得が290万円以上であれば発生します。

個人事業税の税率は5%で、以下のように計算します。

個人事業税=(不動産所得-290万円)×5%

<固定資産税>

固定資産税は不動産を所有している人に課税される税金で、不動産を所有しているかぎり納税しなければなりません。

土地と建物両方にかかり、毎年発生する税金です。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

アパート経営の収入と支出

次に、アパート経営で得られる収入と支出を具体的に見ていきましょう。

アパート経営の収入と支出

<アパート経営の収入の内訳>

家賃収入

アパート経営の一番の収入源は、家賃収入です。

家賃収入は毎月支払われるので、入居者がいるかぎり安定した収入源になります。

更新料

アパートやマンションは2年に1度の更新が一般的で、更新を希望する際には、入居者が更新料を支払います。

更新料の相場は、家賃の1ヶ月から2ヶ月分になります。

敷金・礼金

敷金と礼金は入居者が契約するときに支払うもので、それぞれ使い道が決まっています。

敷金は、家賃を滞納したときや退去時に部屋を汚していたりしたときに、敷金から修繕費として使用されます。

問題がなければ入居者に返されるお金です。

<アパート経営の支出の内訳>

①管理費

アパート経営にかかる支出として、管理費があります。

管理費はアパートの管理を管理会社に委託している場合に発生する支出で、毎月支払いが発生します。

管理会社によって変わりますが家賃の5%が相場で、アパート経営をサポートしてくれるので、賃貸経営を始めてやる方や不安な方は利用するとよいでしょう。

②保険料

日本では隣家の家事によって損失が出ても、法律によって損害賠償はできないことになっています。

そのため、家事だけではなく人的損害も保障してくれる火災保険料や地震保険に加入しておくことをおすすめします。

これら保険は、長期契約の一括払いにすると保険料が割安になります。

また、保険に加入していることが入居者へアピールにもなるので、保険に加入しておくことをおすすめします。

③修繕費

アパートは購入時から劣化していき、数十年に一度は外壁工事など大規模な修繕が必要です。

さらに予想外の修繕が発生することもあるので、修繕費は別枠で常に用意しておく必要があるでしょう。

アパート経営の税金対策

アパート経営において、出ていく税金が少ないほど収益性は上がります。

そこで、節税対策をきちんとおこなっておきましょう。

アパート経営の税金対策

<税金対策①できるだけ経費として計上する>

これまでお話ししたとおり、アパート経営で得た所得は所得税や住民税などが課税されます。

しかし、経営において必要な費用は経費として計上でき、所得税や住民税を減額できます。

管理費や修繕費、保険料や仲介手数料など多くの費用が、経費として認められているので、できるだけ経費で落とすようにしましょう。

>>アパート経営で経費にできるものは?経費で落として節税しよう!

<税金対策②減価償却で会計上の収益を減らす>

アパートの購入費用は減価償却費にできます。

購入費を耐用年数で割ったものを毎年計上できるので、購入した翌年からは費用がかかっていなくても会計上は経費によって収益が減少しており、節税対策に繋がります。

<税金対策③損益通算を利用して収入を圧迫する>

アパート経営で赤字になった場合、他の所得と合算し赤字分を差し引くことで、全体の収入を圧迫できます。

これを損益通算と言い、たとえばサラリーマンなどで給与所得がある場合、勤め先で納めていた所得税が一部戻ってきます。

とくにアパート経営を始めた年は、購入費や仲介手数料、登録免許税など多くの初期費用が必要です。

そのため、損益通算をうまく活用して節税しましょう。

<税金対策④法人化して税率を下げる>

アパート経営で得られる所得が900万円以上であれば、法人化することをおすすめします。

個人事業の場合は、アパート経営の利益に所得税と住民税が課税されますが、900万円を超えると法人税の税率のほうが低くなるのです。

そのため、900万円を基準に法人化して法人税を納めたほうが、節税ができるというわけです。

しかし、注意したいのは家賃収入が900万円以上ということではなく、他の給与所得などをすべて合わせた金額を見るということ。

年収とアパート経営の収入のバランスを考え、900万円を超えるのであれば法人化して税金の負担を減らしましょう。

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まとめ

今回は、アパート経営にかかる税金や節税方法、具体的な収入と支出の内訳をご紹介しました。

アパート経営は始めるときからさまざまな税金がかかりますが、きちんと節税対策をおこなえば利益を上げることが可能です。

家賃を値上げしたり入居率を上げたりして収入を増やすこともいいですが、税金などの出ていく支出にも目を向けることで、安定した経営を目指せますよ。

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