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- 土地の購入費用は減価償却できる？経費になるものを知って不動産経営に活かそう！
目次
不動産は費用を経費として計上することで節税ができ、節税対策をきちんとおこなうことで、賃貸マンションや賃貸アパートの経営にも影響します。
そこで、土地の購入にかかる費用や減価償却、必要経費として認められるものを知っておきましょう。
土地にかかる費用
土地を購入する際には、どのような費用が発生するのでしょうか？
＜購入するときに必要な費用＞
①土地代
土地自体の価格は、購入費用のなかで一番大きな費用です。
②仲介手数料
不動産会社が仲介している土地を購入した場合は、その不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法によって定められており、
仲介手数料＝土地の価格×3％＋6万円＋消費税
で計算されます。
あくまでも上限なので不動産会社によって金額は変わりますし、無料の不動産会社もあります。
③手付金
手付金は基本的に自己資金から現金で用意する費用のことで、売買契約時に支払います。
これは、本当に土地を購入する意思があることを証明する意味を持ち、土地価格の10％が相場と言われています。
④印紙代
印紙代は、土地売買契約書に印紙を貼り付ける形で納めます。
印紙代は契約金額によって支払う額が変わり、たとえば100万円を超え500万円以下であれば1,000円、500万円を超え1,000万円以下であれば10,000円必要です。
しかし、2022年3月31日までに作成された土地売買契約書であれば軽減措置を受けられます。
⑤登録免許税
土地の所有者を変更したことを登記簿に記載するために、登録免許税が必要です。
登記自体にかかる登録免許税は、
土地の固定資産税評価額×2％
で計算されます。
⑥不動産取得税
土地の取得には不動産取得税がかかり、購入時に支払います。
不動産取得税＝固定資産税評価額×4％
で計算します。
⑦固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税されるもので、
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％（市街化区域の場合のみ課税）
で求められます。
不動産所有者はこれらの納税義務があるので、土地の購入後も所有している限り払い続けることになります。
また売買においては、土地の引き渡し日を基準として日割り計算をして、引き渡し後の日数分を負担することが一般的です。
＜購入したあとに必要な費用＞
①農地転用のための費用
購入した土地が農地で、購入後に建物を建設するのであれば、農地を宅地に変更しなければなりません。
農地を農地以外に転用することを農地転用といい、申請は農業委員会の窓口でおこないます。
申請自体に費用はかかりませんが、必要書類も多く複雑な手続きになるので、行政書士に依頼する場合が多いでしょう。
②インフラ設備代
購入した土地によっては、水道やガスの引き込みなどが必要な場合があり、インフラ設備のための費用が必要になります。
＜土地の値段はどのように決まる？＞
土地の値段はさまざまなことに影響を受け、「駅が近くにある」「商業施設などが充実しており生活がしやすい」など土地周辺の環境が影響します。
一方で、土地自体の形が三角形であったり高低差が激しかったりすると、建物を建てづらくデットスペースが生まれてしまうので、値段が安くなります。
これから土地を購入する、または売却するという方は、土地の値段の決まり方について理解しておくとよいでしょう。
減価償却と損益通算とは？
土地や物件を購入する際に、減価償却や損益通算という言葉をよく聞くのではないでしょうか？
土地や物件を購入して賃貸経営などをする場合は、税金や購入費用など支出を減らすことが重要になります。
そこで減価償却や損益通算の意味、経費として認められるものを把握しておきましょう。
＜減価償却費として計上し損益通算を利用しよう＞
資産は、年月が経つにつれ老朽化したり古くなったりして、その価値が減少していきます。
しかし、購入した年にすべて購入費用を計上してしまうと、翌年からは費用がかからずに収益が発生することになります。
購入した年度に費用として計上すべき金額は、該当年度で使用した分のみなので、資産ごとに決められている法的耐用年数で割り、減価償却費として計上します。
このように減価償却費を経費として計上することによって、他の所得と相殺できる損益通算を利用できます。
損益通算とは、たとえば不動産投資の他に所得がある場合、減価償却によって赤字所得と黒字所得を合わせて計算すること。
損益通算を利用することで収入を圧迫できるので、所得税や住民税の節税が可能になるのです。
しかし、収入を圧迫するといっても会計上で計上しているだけで、実際の手取りが減ってしまうわけではありません。
会計上では耐用年数内で利益を抑えられるので、減価償却や損益通算を利用して節税することが重要です。
＜土地は減価償却されない！＞
マンションやアパートなどは減価償却できますが、土地は減価償却できません。
なぜなら、減価償却は経年により価値が下がる資産を対象にしており、土地は老朽化することがないので購入後に価値が減らないからです。
しかし、これを聞いて、「土地は値段が変動するのでは？」と思う人も多いでしょう。
確かに土地は、値下がりしたり値上がりしたりします。
ですが、もし、その土地に建設されたアパートが火事になったり地震で倒壊したりしても、その土地はなくなりません。
時間が経っても劣化したり、なくなったりしないので、会計上のルールとして減価償却の対象にはならないのです。
＜経費にできるものは何がある？＞
不動産会社に支払った仲介手数料や売買契約時に必要な印紙代、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税は必要経費になります。
その他にも、不動産投資をおこなううえで経費として認められるものがあります。
実に細かいものまで必要経費として認められるので、マンション経営やアパート経営をする方は認識しておきましょう。
＞＞アパート経営で経費にできるものは？経費で落として節税しよう！
費用を抑えるために使える特例
土地代は減価償却できませんが、土地を購入して建物を建てる際に利用できる特例があります。
これらを利用して、なるべく費用を安く抑えるようにしましょう。
＜特例①固定資産税と都市計画税の特例＞
人が居住するための土地であれば、軽減措置が用意されています。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）→固定資産税評価額×6分の1
一般住宅用地（200㎡超の部分）→ 固定資産税評価額×3分の1
で固定資産税が減額でき、たとえば600㎡の住宅用地であれば200㎡以下の部分は6分の1で、残り400㎡は3分の1で計算されます。
そのため、土地を更地のまま所有するよりも、マンションやアパートを建てるほうが固定資産税は安くなるのです。
また、市街化区域内の不動産であれば都市計画税を納税しますが、
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）→固定資産税評価額×3分の1
一般住宅用地（200㎡超の部分）→ 固定資産税評価額×3分の2
で減額可能です。
＜特例②不動産取得税の特例＞
不動産取得税は、住宅用の土地で床面積が50㎡以上240㎡以下であること
や土地を取得して3年以内に建物を新築することなどを満たせば、
45,000円の控除
土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1×床面積（200㎡が限度）×2×3％
これら2つのどちらか高い方を適用できます。
＜特例③青色申告特別控除＞
不動産経営において確定申告は、青色申告をおこなうことが基本です。
青色申告だと青色申告特別控除が適用され、10万円または最高65万円を控除できます。
複式簿記での記帳が必要になり手間がかかりますが、その分節税もできるので必ず利用しておきましょう。
まとめ
土地の購入には、土地代の他に仲介手数料や印紙代、不動産取得税などさまざまな費用が必要になります。
そういった費用は必要経費として計上でき、さらに価値が減少するものは減価償却が可能です。
しかし、土地は年数が経っても価値が減少することはないので、減価償却は利用できません。
そこで、今回ご紹介した特例などを活用することをおすすめします。
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Writer この記事を書いた人
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