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マンションを購入して貸し出すにはどうすればいいの?マンション経営の流れやメリット、コストを知っておこう!

いえらぶコラム編集部

マンションを購入して貸し出すにはどうすればいいの?マンション経営の流れやメリット、コストを知っておこう!

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マンションを購入し賃貸に出し経営したいと考えている方は多いのではないでしょうか?

マンションを資産運用として利用する方は実際に多く、堅実な経営ができれば長期的な安定した収入を得ることも可能です。

今回は、マンションを賃貸に出すメリットや収益につなげるためのポイント、貸し出すまでの流れについてお話しします。

マンションを購入して貸し出すメリットはなに?

まずは、マンションを賃貸に出すメリットをご紹介します。

マンションを購入して貸し出すメリットはなに?

<資産運用になる>

マンションを貸し出すと聞くと、やはり家賃収入をイメージする方が多いでしょう。

マンションは賃貸経営で自己資金を増やせる可能性がある他、セキュリティー面でもアパ―トや一戸建てより優れていたり、立地条件がよかったりする場合が多くあります。

そのため、売却時には売却できる可能性が比較的高いと言えるでしょう。

<節税対策になる>

賃貸に出すメリットとしては、やはり節税対策になることです。

所得税は基本的に所得が増えれば増えるほど税額も増えますが、損益通算を利用すれば所得税を減税できます。

損益通算とはマンション経営が赤字の場合に、赤字の部分と他の所得を合わせることで給与所得から赤字の部分を差し引けることです。

さらに、費用を法定耐用年数内で計上できる減価償却も利用可能なので、実際の経営は黒字であっても、支払うべき所得税を減らせます。

他にも、マンションを相続することになった際に節税対策が可能です。

賃貸マンションであれば、所有者はマンションを自由に使用できなかったという理由から相続税を減らすことが可能です。

>>マンションの相続税はどう評価される?減税できる特例もご紹介

<不労所得になる>

マンションを賃貸に出し経営がうまくいけば、不労所得が得られます。

マンション経営の主な収入は家賃収入となり、入居者が長く住むことで安定した収入を得られます。

さらに、マンションは1練ごとだけではなく分譲マンションでも貸し出すことはできるので、副業としてマンション経営を始める方も多いですよ。

マンションを貸し出したら儲かる?

マンションを賃貸に出すメリットは多いですが、実際に儲かるのでしょうか?

ここではマンションの賃貸経営で、収益を出すために知っておきたい利回りとコスト、マンション経営で発生するリスクについて解説します。

マンションを貸し出したら儲かる?

<コストを考えよう>

マンション経営をおこなううえで、必要なコストを把握しておくことはとても大切です。

不動産投資ローン

不動産を賃貸に出す場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを組みます。

住宅ローンは本人が住むための住宅に利用するもので、不動産投資ローンは収益用の不動産に使われるものです。

不動産投資ローンのほうが金利は高く、住宅ローンと同じように毎月返済していきます。

もし、マンションを自宅用に購入し住宅ローンを借り入れていた際は、完済している必要はありませんが、賃貸に出した後に新たに住宅ローンを借り入れることはできません。

固定資産税

不動産を所有している場合、毎年土地と建物の両方に固定資産税を納税しなければなりません。

固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で計算され、建物は築年数によって資産価値が減少します。

そのため、購入するマンションが中古物件であれば固定資産税も安くなります。

毎年、数万円~数十万円かかる税金なので負担は大きいですが、年4回に分けて支払うことができ、マンションによっては減税措置が受けられます。

>>マンション固定資産税とは?固定資産税評価額も併せて解説!

管理費

マンションを賃貸に出す場合、管理会社にマンションの管理を依頼する場合が多いでしょう。

管理会社はマンションの点検や清掃、トラブルの対応など、マンション経営をサポートしてくれます。

管理費の相場は、家賃の5%~10%と言われていますよ。

修繕費・修繕積立金

マンションは劣化が進むことで数十年ごとに外壁などの修繕が必要になり、あらかじめ費用を見越して用意しなければいけません。

さらに、基本的に大規模な修繕は大きな費用が必要になるので、区分マンションの場合は管理組合を通して修繕積立金を納め、修繕費用を用意します。

マンションの修繕はいつ、どの程度かかるか予想ができないため、日頃から備えておくことが必要です。

<収益性を考えよう>

マンションを賃貸に出す際には、収益性もきちんと考慮しなければ健全な経営をおこなうことは難しいでしょう。

そこで、収益の割合を表す利回りについて理解しておく必要があります。

{(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100%=実質利回り

利回りは上のように計算でき、この年間支出は管理費や修繕費、固定資産税などすべての費用を含みます。

そのため、マンション経営にかかるランニングコストをきちんと考慮していることで、どの程度収益性があるのか判断できます。

また、先ほどもお話ししたとおり、可能な限り認められる費用は経費として計上すれば支払う税金を減額できます。

<売却も選択肢として考えよう>

マンション経営にかかるランニングコストや見込み利益、立地周辺の賃貸ニーズを考慮し、収益性が低いのであれば売却することも考えましょう。

マンション経営は長期的な収入を得られますが、リスクが大きいことも事実です。

経営を始めてみると、空室が埋まらない、家賃を滞納される、入居者同士のトラブル、ローンの返済や修繕費などの出費で生活が苦しくなるなど予想外のリスクによって失敗してしまう可能性もあります。

マンションやアパートなどの不動産は、建築後、基本的に時間が経つにつれて資産価値は下がっていきます。

そのため、今が最も高く売れる可能性があるとも言えるでしょう。

経営だけでなく売却も選択肢として持っておくことが大切ですね。

購入したマンションを貸し出す流れ

購入したマンションを貸し出す流れ

ここからは、マンションを貸し出す際にはどのようなステップが必要なのか解説します。

<不動産会社を選び契約する>

複数の不動産会社に家賃収入の査定をしてもらいましょう。

マンション経営を始めたら、実際に入居者を見つけてくるのは不動産会社です。

そのため、集客力があるか、信頼してマンションを任せられるかなどを基準に判断しましょう。

大手の不動産会社であればネームバリューがあるので安心できますが、地域密着型の不動産会社であればその地域の特性や取引実績が多い場合もあります。

それぞれ不動産会社の特性を見ながら決定し、管理契約を結びましょう。

>>口コミであなたに合った不動産会社を探そう

<賃貸の条件を決め、入居者を募集する>

近隣の家賃相場や契約期間を踏まえながらマンションの賃貸条件を決定し、入居者の募集を開始します。

新聞やホームページ、ポータルサイトなどに掲載しマンションを宣伝します。

また、マンションの管理を管理会社に依頼する場合は、管理会社も複数社で比較し決めるようにしましょう。

<入居者と契約>

入居希望者から問合せや内覧に対応し、契約します。

不動産会社が手続きをおこなってくれますが、最終的にどの入居者に部屋を貸し出すかは大家が判断します。

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まとめ

マンションを購入し賃貸に出したいのであれば、まずはメリットだけではなく必要なコストやリスクを知っておくことが大切です。

それらを踏まえて、経営だけではなく売却も選択肢として検討するようにしましょう。

また、経営を始めるまでの流れや注意しておくべきポイントを理解し、健全な経営を目指しましょう。

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