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土地の用途地域とは?13種類の区分を知って不動産購入に役立てよう!

いえらぶコラム編集部

土地の用途地域とは?13種類の区分を知って不動産購入に役立てよう!

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土地にはそれぞれ建築可能な建物の種類や高さなど、さまざまな制限が決められています。

住宅を建築する際や購入する際には、こうしたルールを知っておく必要があるでしょう。

今回は土地の区分を決めている用途地域や都市計画法、用途地域の種類についてお伝えします。

土地には決まった用途がある!

もし土地に建築可能な建物や用途の制限がないとどうなるでしょうか?

建物が自由に建てられてしまうことによって、住宅のすぐ隣に工場が建ち快適さが損なわれたり、一戸建てのすぐ隣に高層ビルが建つことで日当りが悪くなってしまったりと、街の景観や住み心地が悪くなってしまいますよね。

それを防ぐために、国は土を複数のエリアに分け制限を掛けています。

まずは、自然を守る役割がある都市計画法についてご紹介します。

土地には決まった用途がある!

<都市計画法とは>

都市計画法では、土地が市街化区域や市街化調整区域に分けられており、市街化区域は住宅や商業施設などを積極的に建設が可能なエリアです。

一方の市街化調整区域は、自然を残すために制限をかけて市街地化を防いでいるエリアのことです。

土地はこのように、開発可能な場所と自然を守る場所で分けられています。

<土地の用途地域とは>

市街化区域や非線引き区域、準都市計画区域は、用途地域が定められており、より細かく土地の用途が決められています。

用途地域は大きく住居系、商業系、工業系の3つに分けられています。

住居系は、生活や子育てがしやすく住みやすい静かな場所です。

商業系はお店なども多く、交通の便が良いマンションや高層ビルが建つ場所です。

工業系は工場などが固まって建設されており、働きやすい場所になっています。

このように効率的な土地の活用を目指し用途を決めることで、街の機能が十分に発揮できるようになっており、用途地域はここからさらに13種類に分かれます。

<用途地域は誰が決める?>

先ほどまでお話しした通り、用途地域は都市計画法に基づいて決められます。

都市計画法は利便性が高い街を目指し、各都道府県や国土交通省大臣が定め、用途地域も5年に1度、街の状況を考慮して見直されます。

基本的に変更されることはあまりありませんが、2018年4月には「田園住居地域」という新たな種類が追加されました。

これは2022年に生産緑地の指定が解除される予定で、それにより多くの農地が住宅化する可能性があり、農地と市街地のバランスが崩れる危険があるためです。

このことは2022年問題とも言われており、土地の価格にも影響すると言われています。

>>【2021最新】今後のマンション価格の動向は?マンションの買い時もご紹介!

13種類の用途地域をご紹介

それでは、以下で13種類の用途地域をご説明します。

13種類の用途地域をご紹介

<住居系>

①第一種低層住居専用地域

建物の高さが10mや12mに制限されており、一戸建てや低層マンションなどの低層住宅の地域です。

店舗であれば床面積が50m2以下である必要があり、一般的な商業施設は建設できません。

そのため、買い物には不便に感じることもあり、駅からも離れていることがあるので車を所有している方におすすめです。

広い庭がある場合も多く、ゆったりとした閑静な住宅街という雰囲気のエリアになります。

②第二種低層住居専用地域

高さは第一種低層住居専用地域と同じですが、床面積が150m2までで2階建ての飲食店やコンビニが建てられます。

しかし、第一種低層住居専用地域と同じように閑静なエリアでもあるので、もう少し利便性を求めたいという方におすすめです。

③第一種中高層住居専用地域

建物の高さの制限はなくなり、中高層住宅のための地域となります。

床面積が500㎡以下で2階建て以内であれば、飲食店やスーパーの他、大学や病院、コインパーキングなども建設可能です。

商業施設が充実し中高層住宅や集合住宅なども建設されているため、活気があるエリアになります。

④第二種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域ですが、床面積が1,500㎡以下で2階建て以内の飲食店や事務所が建設できます。

建てられる商業施設が増え生活の利便性が向上し、また、住居近くの仕事を探せるので通勤も便利になるでしょう。

⑤第一種住居地域

住居の環境を保護するための地域であり、3,000㎡までの店舗やホテル、事務所や旅館、ボウリング場やスケート場などのスポーツ施設も建設可能です。

しかし、住居がメインの地域なので、パチンコ屋やカラオケ屋などの建築は禁止されています。

⑥第二種住居地域

第一種住居地域と同じように住宅の環境を保護するための地域ですが、大きな店舗やスポーツ施設の他にパチンコ屋やカラオケ屋も建設できます。

第一種住居地域と比べると賑やかなエリアで、住居の近くに遊べる場所がほしい方には向いています。

⑦準住居地域

道路の沿道で自動車関連施設と住居が建設された地域のことで、国道など大きな道路沿いが指定されることが多いです。

自動車車庫や自動車修理工場、小さな映画館や劇場なども認められています。

自動車関連施設があるため車を利用する方は生活がしやすい地域です。

しかし、すぐそばに大きな道路があるので、小さな子どもがいるご家庭は注意が必要でしょう。

⑧田園住居地域

農業と低層住宅の調和を目指す地域です。

第一種低層住居専用地域と同じような形で建物に制限がかけられており、床面積が500㎡以下で2階建て以内であれば、農業レストランや農産物直売所など農業関連の施設が建てられます。

<商業系>

⑨近隣商業地域

近くの住民が生活で必要な物を購入するための商業地域で、飲食店や映画館、劇場や事務所などの床面積制限が緩和されており、人や車の往来が増えるのでやや賑やかです。

利便性は高いですが、商業施設の他にも危険性がない小さな工場などが建てられます。

⑩商業地域

近隣商業地域よりも制限が緩和され、オフィスビルや銀行、百貨店などより多くの種類の施設が建可能です。

工場を除いて、ほぼすべての建物が建築できるので住環境は重視されません。

ターミナル駅周辺の場所が指定されることが多く、物価も高くなるため高層マンションなどが建設されます。

あらゆる施設が周辺にあることで買い物などは困りませんが、騒がしい地域となるので利便性を重視する方におすすめです。

<工業系>

工場系は、3つの地域があります。

⑪準工業地域

危険ではない工場やサービス施設など、工業の利便性を増進するための地域です。

工場の周りにはコンビニやスーパー、住宅などが建ち並び、学校が建設されることも多いです。

⑫工業地域

公害発生のリスクが高い工場など、あらゆる工場が建設できます。

トラックなどの交通量も多く危険な施設も建設されるので、住むための地域として向いているとは言えないでしょう。

⑬工業専用地域

工場専用の地域で、住宅の建設はできません。

用途地域を調べる方法は?

用途地域はお住まいの地域の役所で、都市計画図を見せてもらい調べることが可能です。

しかしインターネット上でも、「お住まいの地域 都市計画図 閲覧」で検索すれば公式ホームページから簡単に確認できますよ。

用途地域を調べる方法は?

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まとめ

土地は都市計画法により開発可能なエリアと自然保護を優先するエリアに分けられています。

さらに、開発可能なエリアは街の利便性のために用途地域として、その使用目的や建設可能な建物の高さなど制限が細かくかけられています。

家を建てる予定のある方や売却を考えている方にとって、今後住宅周辺の環境がどう変化していくのか把握しておくことはとても大切です。

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