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マンションの住み替えの手順と特例について!成功させるポイントは?

いえらぶコラム編集部

マンションの住み替えの手順と特例について!成功させるポイントは?

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結婚や出産、転勤などでマンションの住み替えを検討している方も多いのではないでしょうか?

また、「マンションを購入したのはいいけど理想の住まいとは違った」という理由で買い替えを考えている方もいらっしゃると思います。

マンションは高額なローンを借り入れて購入したので、少しでも高く売却し、さらに快適な住環境に移りたいと思うのは共通の願いでしょう。

そこで今回は、マンションの住み替えの流れや必要な費用、また住み替えの大事なポイントを紹介します。

住み替えの進め方

住み替えを考え始めたとき、「売却と購入のどちらを先に始めたほうがいいのか」と疑問を持つと思います。

売り先行と買い先行、それぞれメリット・デメリットがあるのでご自身に合った方法を選んでくださいね。

住み替えの進め方

<売り先行>

所有しているマンションの売却を優先する方法を、売り先行と言います。

住み替えをする場合は、売却したマンションの資金でローンの残債を返済し、新たなマンションを購入することが一般的です。

そのため、売り先行のメリットは、住み替えにかかる資金を確保できるという点です。

資金をあらかじめ用意できていることで、住み替えの計画が立てやすいでしょう。

また、売却期限がないことにより比較的販売価格を高く設定できるなど、余裕を持って売却できます。

売却で得た資金をもとに住み替えを進められるので、金銭的なリスクを抑えられるでしょう。

デメリットは、マンション購入までに仮住まいが必要になることです。

初めに住んでいるマンションを売却するので、仮住まいの家賃と引っ越し費用がかかります。

さらに新たなマンションへの引っ越しも合わせて最低2回は引っ越しが必要なので、余計に労力やコストがかかることを念頭に置いておきましょう。

<買い先行>

買い先行は、新たなマンションを購入することが優先です。

売り先行とは反対にマンションの購入に時間をかけるので、納得のいくマンションを購入できる可能性が高まります。

また、仮住まいが不要なので引っ越しも売り先行より少ない回数で済みます。

しかし、デメリットは売却価格が安くなる場合が多いことやローンを二重に組む必要があることです。

買い先行の場合、住み替え前のローン残債の返済と新たなマンションのローンの返済を同時におこなう必要があるため、その分負担が大きくなります。

ローンを2件分払うことになるので、余計家計が圧迫されてしまうでしょう。

売り先行と買い先行、どちらにもメリットとデメリットがあるので、それぞれよく検討しながら選択することをおすすめします。

住み替えに関わるお金の話

住み替えにはどういった費用が必要になり、利用できる節税制度などはあるのでしょうか?

ここでは、住み替え時に知っておきたい費用やローンについて解説します。

住み替えに関わるお金の話

<必要な費用は?>

住み替えには、売却するときと購入するときに費用が必要になります。

■売却するとき

売却に必要な費用は、主に以下の通りです。

・仲介手数料

マンションの売却を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料が必要になります。

宅地建物取引業法によって定められており、下のように計算されます。

200万以下の部分:売却価格×5%+消費税

200万円を超えて400万円以下の部分:売却価格×4%+消費税

400万円を超える部分:売却価格×3%+消費税

・印紙代

売買契約を結ぶときに、不動産売買契約書に必要な印紙代を税金として納めます。

売却価格に応じて、印紙代も変わります。

・譲渡所得税

売却したマンションが購入時よりも高く売れた場合、譲渡所得税が発生します。

売却した価格から仲介手数料やその他の諸費用を差し引いて利益があれば、譲渡所得税を払わなければいけません。

・ローン一括返済の手数料

マンションを売却する際、抵当権を外すために、借りていた住宅ローンを一括返済する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンが払えなくなった場合に備えて、金融機関が土地と建物を担保にする権利のことです。

住宅ローンを一括返済に切り替えるためには、手数料が必要です。

<利用可能なローンは?>

住み替え時に必要な費用をカバーする方法として、住み替えローンがあります。

住み替えローンとは新たに借り入れる住宅ローンと、売却金額で賄えなかった住宅ローンの残債を合わせて借り入れが可能なローンのこと。

住宅ローンの残債を完済できなくても、融資金が受け取れるので新しいマンションを購入しやすくなります。

しかし、経済的負担が大きいことから審査が厳しかったり金利が高かったりする場合が多くあるので、住み替えローンを検討する際には住み替えのスケジュールを見直すことも必要です。

<利用可能な税金の特例は?>

住み替えする際、マイホームであれば利用できる特例があります。

■ 3,000万円特別控除

マンションを売却して利益が出た場合、3,000万円までなら課税対象から除外できます。

売却で得た利益=売却価格-(取得費+譲渡費用)

上の式で計算でき、利益が3,000万円以下であれば税金がかかりません。

マンションのような大きな費用が関わってくる売却だと、特例を利用する場合としない場合では、支払う税金に大きな差が出てきます。

マンションを住み替える際には、3,000万円特別控除が利用できるかどうか確認しましょう。

■軽減税率の特例

もし所有して10年以上経過している場合、売却で得た利益にかかる税金が安くなります。

基本的にマンションを売却してプラスになると、譲渡所得税を払わなければいけません。

しかし、10年を超えて保有している居住用財産であれば、取得した利益のうち6,000万円以下の部分の税率は14.21%となります。

これら2つは併用が可能なので、かなり税金を抑えられます。

しかし、特例を受けるには確定申告が必ず必要なので、マイホームを譲渡した翌年の2月16日~3月15日までに、忘れずにおこないましょう。

利用可能な特例を把握して、マンションの住み替えに活用してくださいね。

重要な住み替えのタイミング

マンションの住み替えには、タイミングが大切です。

マンションは不動産物件のなかでも流動性が高い資産であり、築年数が経つにつれて資産価値も下がっていきます。

一般的に10年を過ぎると設備が古くなり、大幅な修繕が必要になります。

築20年を過ぎると売却価格は購入価格の半分に下がるとも言われているので、築10年が1つの目安でしょう。

また、2022年を境に土地の価格が値下がりするとの見方もあります。

固定資産税が安くなる生産緑地の期限が2022年に終わりを迎えることで、固定資産税の優遇を受けられなくなり、多くの土地が売却される可能性があるからです。

現在生産緑地として登録されており、2022年に売買されると見込まれている土地は、東京ドーム約2,800個分とも言われています。

住宅が一気に増えることで不動産の価値が下がる可能性があることも、マンションの住み替えを検討する際には考慮する必要があります。

重要な住み替えのタイミング

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まとめ

マンションの住み替えには売り先行と買い先行があり、どちらにもメリットとデメリットが存在します。

ご自身の理想の住み替えには、どちらが合うのかを考えることが必要です。

さらに、住み替えの際には利用できる特例もあるので、余裕のある住み替えをおこなうために活用することをおすすめします。

マンションの住み替えには、大きなお金が関わっており経済的負担になることもあります。

まずは、「なぜ住み替えが必要なのか」を重視して計画を立てましょう。

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