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土地の種類は?地目変更はどうすればいい?

いえらぶコラム編集部

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土地には、さまざまな種類があることをご存じですか?

「地目」というカテゴリーで分けられており、それぞれ住宅を建てられないなど用途が決められています。

うまく土地活用をするために、あらかじめ知っておきましょう。

今回は、土地の種類や地目の変更方法についてお伝えします。

土地の種類

土地は不動産登記法によって23種類に分けられており、中には学校用地や水道用地など一般的にはなじみが薄いものも。

そのため、土地購入で関係する可能性があるものをご紹介します。

土地の種類

<土地の種類①宅地>

宅地とは住宅などの建物が建築できる地目であり、基本的に地目が「宅地」でないと建物は建てられません。

そのため一般的に、土地を購入する場合は宅地を探します。

希望する土地が宅地であっても、購入前に土地の広さ形、地盤が住宅の建築に向いているかどうか確認することが必要です。

<土地の種類②田・畑>

田は用水を栄養する地目で、畑は利用せずに耕作する地目です。

田や畑では農地法により建物を建てられませんが、宅地に転用する手続きをすれば、住宅の建築が可能です。

この農地を農業目的以外で使用することを、農地転用と言います。

これら農地は、生産性が高く広い農地は第1種、周辺の環境から市街地化が見込まれる農地は第2種、300メートル以内に駅がある農地は第3種と指定されています。

この農地のうち、第1種は農地転用が禁止ですが、第2種と第3種は転用できる可能性があります。

農地に建物を建てるために、建築前に農地法に沿って農地転用の手続きをしましょう。

農地転用の手続きが完了したら、地目の変更を申請するための地目変更登記をします。

<土地の種類③山林・原野・雑種地>

山林は竹木の生育する地目のことで、比較的広い土地が得られることがあります。

しかし、土砂災害警戒区域に指定されていることもあり、場合によっては建築できないことも。

原野は雑草やかん木などが生育する地目で、農地として利用できないことから放置されている土地のことです。

雑種地は、この他の地目に当てはまらない土地です。

例えば、野球場や駐車場、飛行場などがあります。

上記の山林や原野、雑種地は農地転用をせずに建物の建築が可能です。

しかし不動産登記法により、工事完了後1か月以内に地目変更登記をしなければいけません。

この地目変更登記の申請が遅れてしまうと、10万円以下の過料を払わなければいけないこともあるので注意です。

<土地の税金>

土地にかかる税金は、固定資産税と都市計画税です。

固定資産税=固定資産評価額×1.4%

都市計画税=課税標準額×0.3%

基本的にこれらの税金を払う必要がありますが、宅地の場合は税金を軽減できる住宅用地の特例を受けられます。

「宅地」に適応される住宅用地の特例は、200㎡以下の部分は固定資産評価額が1/6になり、それを超える部分は1/3になります。

そのため、宅地以外に比べると、固定資産税が最大6倍ほどの差があります。

宅地であれば、このような措置を受けられるので、他の地目に比べて税の負担を抑えられるでしょう。

住宅が建てにくいことも

原野や山林、雑種地であれば農地転用をせずに住宅が建てられ、住宅が完成した後に地目変更登記をすることになります。

しかし、これらの宅地以外の地目であっても、住宅が建てられなかったり立てづらかったりするケースがあります。

住宅が建てにくいことも

<ケース①市街化調整区域>

土地は、大きく分けて市街地化区域と市街地調整区域の2つがあります。

市街地区域は開発の進んだ区域であり市街地とも言われ、住宅を建てることが可能です。

反対に、急な市街地化を防ぐために開発を抑制している区域は、市街化調整区域と呼ばれます。

市街地調整区域は、インフラの整備が遅れたり生活施設から遠かったりするので土地が安価です。

しかし、住宅などを建設する際には、各都道府県知事から開発許可を取ることが必要です。

建物の建築が難しいこともあるので、まず市街化調整区域に指定されていないかどうか確認しましょう。

<ケース②用途地域>

建物は、都市計画法によって建てられるエリアが決められています。

この用途地域は13種類あり、高いビルだけが建てられる地域や低層住宅のみ建築可能な地域など、建築物の規則が定められています。

購入を検討している土地にどのような建物を建築できるのか、あらかじめ把握しておきましょう。

地目

前述したとおり、宅地以外の地目は「地目変更登記」が必要です。

さらに田や畑の場合は、農地転用の手続きも行わなければいけません。

地目の調べ方や変更方法をあらかじめ把握し、これら手続きがスムーズにできるように準備しておきましょう。

<①地目を調べよう>

まずは地目によって手続きの流れが変わるので、所有している土地の地目を調べましょう。

一度も地目の変更していない場合は、お持ちの登記済証や権利証を確認すれば地目が分かります。

もしこれらが手元になければ、固定資産税納税通知書に同封されている評価明細書などを見ます。

他にも、法務省の登記・供託オンライン申請システムから登記事項を確認することも可能です。

<②田・畑は農地転用手続きから>

田・畑の場合は、農地転用を建築前に行った後、地目変更の手続きが必要です。

農地を無断転用してしまうと、300万円以下の罰金または最大3年以下の懲役が科さられる場合があります。

まずは正式に農地転用許可の申請をし、田・畑を農作以外の目的で使用する許可を取ります。

申請の許可は、主に2つの方法があります。

1つ目は、農業委員会に申請する方法です。

農地が市街化区域の場合は、各自治体の農業委員会の窓口にて行います。

土地の登記事項証明書や土地の図面、残高証明書など書類を提出し、書類の審査を受けます。

2つ目は、その土地がある都道府県に、開発するための許可を申請する方法です。

農地が市街地調整区域の場合は、都道府県知事の許可が必要になります。

この許可も農業委員会を通して提出されるので、申請する窓口は同じです。

農地転用許可は申請してから許可が下りるまでに、6週間かかると言われています。

申請が遅れると、その後の建築の計画にも影響が出るので、スムーズに進めるよう早めに行いましょう。

<③地目変更登記>

地目変更登記をするためには、土地を管轄している法務局に申請書と土地の案内図を提出します。

提出後、法務局の職員が現地調査し、問題がなければ登記完了となります。

特に住宅を建てるために農地を宅地に変更する際は、農業委員会の許可など手続きが複雑です。

そのため、行政書士に依頼するケースも多いです。

依頼する場合は、行政書士にあらかじめ必要な書類や費用について相談し、手続きの流れを把握しておきましょう。

<ローンを借り入れるために>

住宅を建築する際には、住宅ローンを受けることが一般的です。

住宅ローンを借り入れる場合、金融機関は抵当権を土地に設定します。

しかし、金融機関によって田や畑などの農地には抵当権を設定せず、結果として住宅ローンが組めない場合があります。

農地に住宅を建てる場合は、造成工事が終了し建物の建築の許可が下りたら、すぐに地目変更登記をしましょう。

地目の変更後に抵当権が設定されるので、ローンを申し込めます。

農地以外の山林・原野・雑種地であれば、宅地でなくとも住宅ローンを借り入れできる可能性もあります。

まずは、手続きの流れやローンの条件など金融機関に確認してみましょう。

ローンを借り入れるために

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まとめ

土地はさまざまな種類に分けられており、建物の建築など制限されています。

そのため、住宅を建てようと考えている方は、まず土地の種類や地目の変更手続きがあることを念頭におきましょう。

複雑な手続きにはなるので、行政書士などの専門家や自治体に相談することをおすすめします。

土地は住宅の基盤になるので、できるだけ多くの土地から希望に合った土地を選んでくださいね!

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