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- 賃貸契約の取引態様とは？隠れたリスクに注意！【貸主・代理・仲介】
目次
皆さんは、これまでにお引っ越しをされたことはありますか？
引っ越しをしたことがある方は、不動産会社に行って物件を選んで契約して…という流れが多いと思います。
その時に『取引態様（とりひきたいよう）』という言葉を契約書や物件資料を見て疑問に思ったことがあるかと思います。
普段の生活ではあまりなじみがない専門用語ですが、実はこの取引態様は、賃貸契約をする前にぜひ知っておいてほしいとても重要なポイントなのです。
今回は、この取引態様についてお話したいと思います。
そもそも取引態様って何？
取引態様とは、不動産会社が取引を行う際に『どの立場にいるか』を示したものです。
この取引を行う上での立場によって、契約時の方法や仲介手数料が必要か不要かも異なります。
では、取引態様にはどういった種類があるのか、それぞれの特徴を見てみましょう。
取引態様の種類について学ぼう
取引態様には、貸主・代理・仲介の3種類があります。
＜貸主＞
自らが貸主となるケースで宅建業法の規制が及びません。
賃貸物件等を仲介会社などを通さず貸主（大家さん）などから直接借りる方法です。
＜代理＞
大家さんに代わりを任された代理人が契約するケースです。
本来の貸主（大家さん）に代わって、不動産会社（代理人）が代わりに賃貸契約を行う方法です。
＜仲介（媒介）＞
貸主（大家さん）と借主（入居希望者）の間に仲介（不動産会社）が入りますよというケースです。賃貸契約がスムーズに行くようにサポートする取引内容で仲介業者は間を取り持つ間柄になります。
例えるなら結婚相談所のような存在です。
物件の売買や、賃貸の契約は重要な項目が多いうえに複雑です。
それを不動産のエキスパートである仲介会社が、各自網羅した情報や複雑な契約内容を説明し・契約の取り交わしをしてくれるメリットがあり、こういったことを個人で行うのはなかなか困難です。その手数料にあたるのが仲介手数料です。
各取引態様のメリット・デメリット【貸主・代理・仲介】
では、実際に賃貸契約を行う際はどの取引態様が良いのでしょうか？
それぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。
＜貸主のメリット・デメリット＞
自分が経営しているアパートに、知人を住まわせる場合などがこのケースにあたります。
不動産会社が法人として経営している（大家さんの）場合もあります。
賃貸契約において契約形態が貸主の場合のメリットとしては、不動産会社が貸主となる＝はじめから自社で所有している賃貸物件を紹介するため、仲介手数料を支払う必要がありません。
仲介手数料は家賃の半月分～1ヶ月分と同じくらいの金額で設定されているため、仮に8万円の物件を契約したら仲介手数料は4～8万円が必要となります。
しかし、取引態様が貸主の賃貸物件はこの手数料が不要なので、なるべく引っ越し費用を安く抑えたいという方には適していると言えるでしょう。
一方でデメリットとしては、宅地建物取引業法（宅建業法）が適用されない点です。
宅建業法は土地や建物の売買・交換・賃貸借の媒介や代理業務を行う際に適用される法律です。
取引形態が賃貸借の場合は媒介や代理業務を行う際と定義されているため、このケースでは対象外となるんですね。
そのため、他の取引態様では必須とされる重要事項説明の義務もありませんし、もし契約後にトラブルが起きた際も、自分で対処しなければなりません。
そうしたトラブルを避けるためにも、契約内容に関してはあらかじめよく確認するようにしましょう。
＜代理のメリット・デメリット＞
代理のメリットは、不動産会社が大家さんに代わって入居者募集から契約までを代理で行うため、大家さんと同じ立場になります。
そして宅建業法が適用される＝重要事項説明などが義務付けられているため、安心して契約することが出来ます。
そしてデメリットは、宅建業法が適用される＝仲介手数料が必要となることです。
仲介手数料の上限は、家賃の１カ月分相当です。
請求は、貸主（大家さん）、借主（部屋を借りたい人）のどちらか一方でも、両社に分けて請求してもいいことになっています。（合計金額が1ヶ月分を超えないように支払ってもらう）
どちらが払うのかは不動産会社によるので、その点をしっかり確認しましょう。
＜仲介（媒介）のメリット・デメリット＞
仲介（媒介）のメリットは、不動産会社（宅建業者）が大家さんと入居希望者の間を取り持って、複雑な不動産契約をスムーズに進むように取引を行ってくれる点です。
星の数ほどある物件から、あなたの希望の物件を探して紹介してくれるのもメリットの一つです。
物件の内覧ひとつとっても、もし自分で内覧するとなると大家さんを探して承諾をとって…と途方もない労力がかかります。
また「家賃をあと2,000円値下げしてほしい」「礼金をなしにすることはできませんか？」など、大家さんに直接言いにくいことも交渉してくれる場合もあります。
とても頼りになる存在であるため、仲介（媒介）は賃貸契約ではとても浸透した取引形態となっています。
契約前にじっくり取引ができるので、この方法を採用している不動産会社も多く、契約後のトラブルが起きる心配が少なく安心できる取引態様です。
そんな仲介（媒介）のデメリットは、代理同様に仲介手数料がかかることです。
売買と賃貸のケースで手数料の上限が異なります。
＜賃貸の場合＞
不動産会社が受け取れる手数料は、大家さんから賃料の0.5ヶ月分、入居希望者からも賃料の0.5ヶ月分プラス消費税が上限となっています。
このスタイルは代理と少し似ていますが、代理は基本的にどちらか一方で、仲介はそれぞれに支払ってもらうという違いがあります。
ただし、大家さん・入居希望者のどちらか一方から承諾がある場合には、片方に手数料を支払ってもらうことも可能です。
取引態様の注意点や影響など
「貸主」は、宅地建物取引業法の適用を受けないため、契約内容に特に注意する必要があります。
貸主が個人で取引が初めての場合、初歩的なトラブルが発生する可能性もあるため、しっかりと契約書を交付してもらうようにしましょう。
また、家賃だけでなく更新料や原状回復費用の負担の有無なども確認しましょう。
仲の良かった個人間でトラブルが起こり、仲が悪くなってしまう状況になるのは避けたいところです。
まとめ
賃貸契約を行う際の取引態様によって、それぞれメリットやデメリットに違いがあることがお分かりいただけたでしょうか。
自分にとってどんな取引態様ならメリットがあるのか確認して不動産会社を選ぶと、失敗しないで賃貸契約を行うことができます。
なお、不動産取引を行う場合は取引態様を公開することが義務付けられているので、どこのサイトや会社でも取引態様を確認することは可能です。
賃貸契約をする際は、この取引態様にも注目して確認するようにしましょう。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
