住まいのノウハウ

お得さで注目を集める中古マンション購入の流れとポイント

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そもそも購入の流れも、よく分からなかったりしますよね。

なかでも中古マンションの購入は、新築よりお得、とはいっても、どう契約まで流れていくのかを知るのは難しいもの。

実は、確認すべき項目は山のようにあります。

不動産業者の営業トークに乗せられて、気分よく購入したはずが入居してみると問題が…なんてことも。

大金を払うからこそ、入居前も入居後も、納得して気持ちよく過ごしたいもの。

中古マンションの購入の流れについて、ご説明します。

購入のポイント

中古マンション購入のポイント

新築マンションももちろんですが、中古マンションも活発に売買される現在、市場にはたくさんの物件があります。

気になる中古マンションから探したいところですが、購入の流れとして、まずは現在と未来の自分の状況を整理してみましょう。

自分と家族がより良い生活を送る上で必要なもの、不必要なもの、余裕を持って払える金額、などを考えてみるのです。

 住みたい地域

どれだけ素敵な中古マンションが見つかったとしても、通勤時間が長く疲弊してしまうのも考えもの。

職場や子供の学校・幼稚園・保育園、スーパーやドラッグストア、病院、公的施設など、実際に生活する流れを想像してみた上で、地域を絞りましょう。

また、駅からの距離が徒歩10分以内は、実際に通勤通学でもストレスなく通える範囲と言われています。

最寄駅から目的の駅まで、乗り換えや乗り継ぎの便が良いかどうかも、考えましょう。

生活のしやすさを確認する流れはやっぱり外せません。

もし購入した中古マンションを住み替えるために売るとしても、環境がよいと値崩れしないこともあります。

 不動産仲介会社、管理会社

物件探しから購入の契約までの流れを案内し、サポートしてくれる営業担当。

中古マンションの場合、住んでからの管理会社も重要なファクターです。

中古マンションの取扱数はどれくらいか、ウェブ上に口コミはあるか、あるなら内容はどうか。

信頼を寄せられる相手かも、見極めたいところです。

 キャッシュフローの作成

中古マンションを一括購入するにしろ、住宅ローンを組むにしろ、将来に向けてお金の出入りを明確にする流れは必要です。

収入、支出、今ある蓄えに、今後かかるお金。

日常的に出ていく生活費はもちろん、子供の学費や保険、車の維持費などなど。

全てをしっかり確認してキャッシュフローを作成し、流れを考えましょう。

考えたくはない話ですが、家族の誰かが病気になったら、仕事に行けないような事態になったら、転勤があったら、子供の塾通いが増えたら…。

ライフステージは、家族の成長とともにどんどん変化していきます。

中古マンションの購入もひとつの備えとも考えられますが、そのために無理はしたくないものですね。

キャッシュフロー

中古マンションの 物件選び

地域を絞ったら、実際に条件に合う物件を探すことになります。

前住人が何らかの理由で売っている中古マンション、新築マンションと同様確認することは多いのですが、中古ならではの注意点もあります。

 物件の確認

売り主や担当営業としてはもちろん高く売りたいですから、こちらも甘い言葉に惑わされないよう、しっかりと確認しましょう。

新築物件とは異なり、築年数も設備も様々なのが中古マンションです。

確認の流れも様々ですし、見るべきところはたくさんあります。

まずは外観や共有部分。

外壁や廊下、共有部分にひび割れや欠け、壊れた電灯などが放置されていないか確認します。

コンクリートの劣化、屋上の防水加工に破れや膨らみがないかなども見ます。

ゴミ捨て場や集会場、掲示板なども綺麗に清掃されているかも同様に、適切な管理がなされているかの目安になります。

確認する流れは、省かないようにしましょう。

つぎは、中古マンションの部屋の中も確認します。

床の傾きやサッシ・扉のきしみ、水回り設備の確認。

換気扇やその換気機能に問題はないか、鍵の交換は済んでいるのか。

壁や窓の状態、生活音がどれぐらい聞こえるかなども確認します。

昼は静かでも、夜になると家族が揃って周辺から聞こえてくる生活音が大きくなったりすることもあります。

外が主要道路だと夜間、大型車両が多くなり、うるさく聞こえることもあります。

内見での確認は、くつろぐ時間がしっかりとれるかどうか、生活の質を上げるためにも見過ごせない流れです。

 近隣の状況の確認

日当たりや眺望が気に入って、中古マンションの購入を決める方もいらっしゃるでしょう。

では、その眺望を遮るような、日当たりが悪くなるような高層建築が建ったとしたら……。

今後数十年の計画は分からないとしても、できる限りの情報は集めるにこしたことはありません。

 マンションの住人

これから近所づきあいが始まる、既にマンションに住んでいる人たち。

特に隣・上下の接する部屋に住む人たちは、住宅が接する以上、切っても切り離せない関係です。

中古マンションの場合、新築と違ってこの点は確認できるわけですから、購入の流れの中で調べられるだけ調べましょう。

実際に不動産の担当に聞いても、「個人情報なので…」とにごされることは多くあります。

周辺の方に聞くのでもいいですし、自分で足を運ぶのもお勧めです。

特に昼と夜では全く状況が変わることは、ご存知の方も多いはず。

色々聞いて、自分の目でも確認して。

全て納得したうえで、購入の流れに進みましょう。

 室内設備の確認

マンションの保証期間内であっても、実は前の住人が個人的に後付けした設備であった場合、保証がきかないこともあります。

そうでなくとも、もし壊れたら入居直後から改修作業なんてことも。

外観や共有部分についても修繕がこれまで行われているのか、行われているのであればいつごろか、どのような内容か。

ひとつひとつ確認しておきましょう。

築年数とともに、修繕積立金の値上げもよくある話です。

現在の修繕金積立はどうなっているのか、マンションの住人は管理組合に対して協力的か否かなども、聞いてみましょう。

マンション管理

 物件申し込みで気を付けることは?

様々な条件、状況を確認し、この中古マンションを買うぞ!と決めたら、次の流れは物件の申し込みです。

このマンションを買いたい意思を、売り主や仲介業者へ示すのです。

 買付証明書

中古マンションの購入希望を売り主や仲介業者へ示す書面を、買付証明書といいます。

購入申込書、など、地域によって異なる名称を用いる場合もありますが、性質は同じです。

購入希望価格、手付金と住宅ローンの額、契約の希望日、引き渡し希望日、その他希望条件などを記載します。

入居に際しては、リフォームが必要、などの意思も記載しておいたほうがよいでしょう。

これらが売り主の判断の基準になります。

この後の流れである契約とは違い、買付証明書は購入したい意思を一方的に示すものなので、撤回することも可能です。

法的拘束力もありません。

買付照明を出す際、手付金を2~10万円ほど請求されることもあります。

このお金は、実際に契約に流れれば、購入に必要な金額に充当されますし、購入しなければ返金されます。

ただ、この返還の流れに関してはトラブルも多いそう。

いくら法的拘束力のない証明書とはいえ、気に入った物件へ複数だすのはモラルの面からもあまり勧められません。

でも、この中古マンションだ!と思ったときには、すぐ出してくださいね。

いい物件は、他の人にとっても魅力的なはず。

慎重に契約までの流れを確認していくことも大事ですが、基本的には早い者勝ち。

思い切りも大事ですよ。

 重要事項説明書の確認

中古マンションを購入する流れの中で、避けられないのは「重要事項説明」です。

これは、宅地建物取引業法の中で定められている説明で、不動産会社は購入予定者に対して購入する中古マンションにかかわる重要事項の説明をしなければなりません。

これは、中古も新築も、賃貸でも契約をする前には必須の流れですから、経験された方も多いのではないでしょうか。

専門的な内容がたくさん記載されている重要事項説明書。

難しくてよく分からない、などと思わないように。

宅地建物取引士の資格を持った人が必ず説明しなければいけない書面、気になることが少しでもあれば、必ず説明してもらいましょう。

疑問点を解消するのが、彼らの役目です。

実際にどのようなことが書いてあるのか、流れに沿って簡単にご説明します。

・物件の基本的な確認

 物件の所在地、面積、登記簿に記載された内容。

 賃借権が設定されている物件や、共有部などの確認をします。

・法令上の制限

 都市計画法、建築基準法に基づく制限の確認。

 住宅地か工業地域、商業地域かなどは、今後周辺環境が変わる可能性があるかなどの目安になります。

 中古マンションの場合、建築当時は適法であっても、法令改正によって購入時は「既存不適格物件」となっている可能性があります。

 違反ではありませんが、今後同じものを建てられなかったりリフォームに制限がかかったりすることがあるので注意しましょう。

・道路その他のインフラについて

購入予定の中古マンションが接する道路についての確認、そして水道、電気、ガスの供給設備についての説明です。

・その他物件に関して

 防災区域や災害警戒区域内か否か、またアスベスト使用についての有無などです。

 アスベストは昭和50年に使用が禁止されたので、それ以前に建築された中古マンションは注意が必要です。

 また、耐震基準についても、説明があります。

・区分所有について

中古マンションの購入する流れの中で、とても重要な項目です。

マンションは一戸建てと違い、実際に住む部屋の中の「専有部分」と、エレベーターや廊下、集合玄関などの「共有部分」などに分かれます。

また、駐車場やトランクルームなど一部の所有者に専用使用権を付ける場合など、区分所有建物の権利関係は複雑です。

管理規約や修繕積立金、管理費などについてもしっかりと説明を受けましょう。

・契約について

手付金や代金、固定資産税、その他の清算金などを確認しましょう。

また、契約を解除した場合についてなども書かれています。

・その他の事項

住宅ローンを借りる先のあっせんなどがある場合、ここで説明を受けます。

また、売り主の瑕疵担保責任についての確認です。

売り主の瑕疵担保責任とは、引き渡し後に内見では分からなかった物件の瑕疵、すなわち雨漏りやシロアリの被害、漏水などが見つかった場合、売り主が責任を負うものです。

瑕疵担保責任を負わない、とされている場合、引き渡し後に水漏れが発生した場合、修繕を自分で行うことになります。

設備が経年劣化している可能性の高い中古マンション、瑕疵担保責任を負う先や期間は、しっかりと確認しましょう。

上記したように、重要事項説明書に書かれている内容は多岐にわたります。

これを、中古マンション購入の契約のその日に、持ってくる業者も少なくありません。

その場でこの条項は納得いかないから、今日契約はしません!と言えるでしょうか。

仲介業者に売り主、その他様々な人が集まる契約の場、いくら大事なこととはいえ、場に流されてしまわないとも限りません。

そこで、業者の作る流れに乗ってしまわないよう重要事項説明はなるべく契約より前に受けましょう。

契約が近づいているのに業者から触れられなければ、こちらから説明を求めるのもお勧めです。

納得したうえで、契約の流れに進みましょう。

契約

解体の窓口

売買契約・ローン審査

目当ての中古マンションを見つけて、売り主と金額・時期について合意に達すれば、ついに契約の流れです。

 ローン事前審査

契約の前に、住宅ローンを借りる場合は、金融機関へローンの事前審査を申し込みます。

人気物件で競合相手がいる場合は、このローン事前審査を通っておくと、より契約に近づきます。

契約後、ローンが通らなかった、などと慌てることもなくなります。

 売買契約

契約当日、慌てないためにも、重要事項説明書と同様、契約書も事前に写しをもらっておくことをお勧めします。

当日の流れをあらかじめ確認しておくと、疑問点をあらかじめ解消しておくこともできます。

また契約時には手付金を払います。

印紙代や仲介手数料、司法書士が入る場合はその代行料など、事務手数料をこの時払うこともあります。

手付金は、物件や業者によって変わることもありますが、中古マンション価格のおよそ10%程度です。

 ローン審査

契約が終了すれば、次は住宅ローンの本審査の流れです。

住民票や印鑑証明書、実印、収入証明など、必要な公的書類が、しかも物によっては複数枚必要です。

金融機関に確認の上、準備しましょう。

本審査に通れば、物件同様、住宅ローンも契約となります。

リビングルーム

決済・引き渡しについて

中古マンションの物件も契約し、住宅ローンも契約、そして、ようやく引き渡し日を迎えます。

 決済

中古マンションの引き渡しの前に、物件を購入の「残金決済」があります。

中古マンションの購入価格に、印紙代や登記費用、その他様々な諸費用を足します。

そこから、これまでに払ってきた申込金や手付金を引いて、最終的に支払う残金が提示されます。

この時、住宅ローンから支払いがある「融資実行」のタイミングと揃えましょう。

お金の流れが、大変スムーズになります。

 中古マンション引き渡し

残金の決済が済めば、晴れて引き渡し日を迎えます。

鍵を受け取って、新生活スタート!

その前に、最後の確認もしっかりと忘れずに。

できれば、不動産会社の担当も立ち会ってもらい、最終チェックを行います。

契約の際、付帯設備表や物件状況確認書などの書類があると思います。

これらを見ながら、内見の時には見逃がしていた部分もしっかりと確認しておきましょうね。

 まとめ

「ユーズド」の状態であるからこそ、確認事項の多い中古マンション。

でも、その分新築に比べてお得だったり、価値が下がりにくかったりと利点も多いですよね。

中古マンション購入の流れをしっかり確認したうえで、素敵な物件を探しましょう。

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