インタビュー

不動産相続に特化した専門家 アセット東京株式会社

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不動産売買の仲介業務だけでなく、不動産相続の専門家としてもお客様のサポートを行っているアセット東京株式会社。今回はこちらの小林代表にお話を伺いました。

従来のやり方に限界を感じた中で見出した不動産相続事業

現在の会社を立ち上げたきっかけを教えてください。

小林:私は今年で不動産業について30年を迎えますが、およそ7~8年前から従来の不動産取引業に限界を感じてきていました。賃貸仲介や賃貸管理を進めていた丁度その頃から相続の相談を受けるようになってきて、今後の需要の伸びを見越して、「これは相続支援に特化すべきだな」と考えました。
相続の問題は相続財産が現金のみであれば事前対策はあまり必要なく、ご支援も比較的容易なのですが、財産の中に不動産がある場合には周到な準備が必要となることが多いのです。また、不動産は会社経営者の場合の自社株と合わせて評価が難しく、専門家に任せないと相続対策はほぼ不可能ではないでしょうか。そう言った意味で、不動産業として従来の売買取引だけでなく相続支援は必要だと思い始めました。


それで立ち上げたのが、現在のコンサル部門ということでしょうか?

小林:最初は不動産業の役員として売買仲介業務に携わる傍ら、あんしん相続支援センターという一般社団法人を横浜で開設し、不動産業+あんしん相続支援センターで相続に関するセミナーや相談会を行っていました。
その後、相談が増えていくのに伴って、もっと積極的に本腰をいれて取り組む必要性を感じて、元々いた東京に仕事場所を移して会社を創り、同時にあんしん相続支援センターを移管してきたという感じです。横浜時代に店舗があった菊名には何社か大手の不動産会社がありましたが、大手と同じことをやっていても仕方ない、中小企業として独自性を出さなくてはいけないという時に、賃貸のオーナー様から相続についてのご相談を受ける機会が多かったんです。それをきっかけに相続というものを学びました。やはり不動産と相続は切っても切れない関係なのでお話できるようにならないとだめですし、またそこにビジネスチャンスがあるのかなとも考えました。

相続に関するご相談をされるお客様は、どういったきっかけで来られるのですか?

小林:ご紹介が多いですね。ただご紹介といっても、一般的なご紹介とは少し違うかもしれません。例えば賃貸専門にやっている不動産会社さんは、たくさんのオーナー様を抱えてアパート・マンションの管理をしている分、相続対策の要望がかなり上がってくるんです。でも実際に相続が発生して売却しなければいけない場合、オーナー様は何十年も管理を任せていたその会社ではなく、街中にある有名どころの大手の不動産会社に任せるケースも結構あるんですね。何故かというと、何十年も付き合っていてもその不動産会社とは「賃貸の管理」として付き合っているという認識がオーナー様の中にあるからなんです。そう認識する背景には、その不動産会社が日々の管理というか入居者の管理をして、空室になったらそれを埋める営業しかしてないからです。そこで私達がそういった不動産会社様へ赴き、「そちらのオーナー様達を集めて下さい。私達がそこで相続対策セミナーを行い、相続対策の必要性をお話します」とご提案するんです。セミナーでは、前もって古い建物を取り壊して建て替えることによって税金の評価も下がり、それで相続税も安くなるという提案などを行います。

そういったきっかけがあるんですね。


小林:はい。また生命保険会社さんのところに相談員として行って、そこで同じくセミナーや相談会を行います。それからあともう1つは金融機関。信用金庫さんが多いですけど、同じように「相続対策が必要なので、駐車場で使っている土地に建物を建てて収益が上がるようにしましょう」などとアドバイスをするんです。その結果、収益が上がるだけではなく建物を建てることによって、不動産の評価がぐっと下がるんですよ。そして税金がすごく安くなる。生命保険会社さんや金融機関は何の得があるかというと、生命保険会社であれば生命保険が節税対策に有効ということで契約数が増えます。
また金融機関の場合、建物を建てるお金が必要になるので融資を付けるんです。そういうBtoBtoCのビジネスを今中心にやっています。不動産業が完全に軸足ですけど、一般的な不動産取引だけではなく、不動産相続の専門家というところでやっています。なので一言で表すのであれば、不動産業というよりも相続に特化した不動産コンサルタント会社という方が実態に即しているかもしれません。

錦糸町を選んだ理由

開業にあたって錦糸町を選ばれた理由は何ですか?


小林:1番は土地勘があったことです。私が1番最初に不動産業に就いた会社の神田支店に配属されたんです。そしてその時のテリトリーが両国から平井という総武線沿線でした。錦糸町はその中心だったんです。それがまず1つの理由です。
あともう1つは、横浜から東京に戻る際、自分なりにマーケティングリサーチをしたんですよ。そうすると相続の問題を抱えている方の予備軍が一定数以上あって。単純に数が多いということであれば世田谷などの方が多いのですが、その分同業というか、相続を専門としている税理士事務所や不動産会社といった競合も多かったです。そこで同じく一定数需要があって競合が少ないところがないか探していた時に、4ヶ所の候補が挙がりました。それが墨田区・大田区・練馬区・台東区です。この4つの街の中で1番馴染みがあって、自分の感覚的にも好きな街という理由で錦糸町を選びました。

他の同業者に負けない特徴

小林代表から見て「これは他の同業の方には負けないぞ」と思う点はどういった点がありますか?


小林:専門家が一堂に会して意見を交換することですね。税理士さんや司法書士さん・不動産会社もそうですが、私達以外にも相続支援目的で一般社団法人を立ち上げてやっているグループがいくつかあるんですね。だけど私達は、同じ場所に税理士さんや弁護士さんなど、提携している相続関連の専門家の方々に集まっていただいて意見を交換し合うのです。
実は、以前は税金が問題の案件があったら私が税理士さんに持ち込んで、それで税理士さんに最適な節税案を出していただいて、それをお客様に提案するというスタイルを取っていました。その案は確かに節税面では100点なんです。だけど不動産鑑定士さんから見ると「確かに税金はゼロになるかもしれないけど、不動産の価値はそのやり方では下がりますよね」と仰るのです。相続税評価額というのは、実際にその不動産を売った時にいくらで売れるという価値とは違うんですよ。それが相続税評価額のために大きい土地を「ここで線を引きましょう」とやると税金を下げることができますが、売買の評価では買い手が少なければ需要が少ないということなので、そうなるとその不動産にはあまり価値が無くなってしまい、不動産評価額が下がります。「税金面だけを見ていていいんですか?」と不動産鑑定士さんにアドバイスをいただいたんです。税金だけ安くなればいいのか、それとも税金も安くしつつ不動産の価値もあまり下げないということであれば、必要最小限の節税にして、不動産の評価も必要以上に下げる必要もなくすことができます。

専門分野が違うプロならではのアドバイスがもらえるということですね。


小林:そうです。それは税理士さんとだけ組んでいても出てこないんですよ。先程の話の中に弁護士さんなどが入ってくると「そのように土地を分けると、後々お子さんが相続する段階で揉めますよ」と、また違う視点のアドバイスをいただけます。そこが私達の特殊性であり、真似をしようと思っても結構できないものなんです。各士業の方々との連携の濃密さがないと、この意見交換は成り立ちません。それがあんしん相続支援センターの特徴です。

小林代表が目指す今後の目標

最後に、今後の夢や目標についてお聞かせください。

小林:夢というか、本当に相続のご相談を受けていると「このことさえ知っていれば、兄弟仲が悪くならなくて済んだのに」「このことを知っていれば、税金がそこまで取られなくても良かったのに」と思うことが多いんです。ちょっとした情報を知っているか否かであまりにも違いが大きいので、1人でもそういう悲しい思いをする方を少なくするのが使命かなと思っています。小さいことであれば、単純にその場でお話して解決することもありますから。そういった存在になりたいなと考えています。
相続が発生してから、何とかしようと思っても策は殆どなく、高い税を取られたり余計な争いになったりしてしまいます。だからこそ、元気なうちにじっくりと時間をかけて対策を打つことが大切な財産を守り、幸せな家族を永続させることになります。私は、相続支援のプロとして、法律知識、テクニックに加えて知恵を出し合って、少しでも多くのご家族の幸せの総量を増やしていきたいと思って活動しています。


本日はありがとうございました。不動産業を軸にしながら、他の相続に関する専門家とも連携を取り不動産相続でお困りの方を手助けする小林代表。
不動産相続でお困りの方は、ぜひアセット東京株式会社へ!

【アセット東京株式会社 ホームページ】
http://asset.tokyo.jp/

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